在某城市郊區(qū)買房的業(yè)主，近遇到了糟心事。自家70年產(chǎn)權(quán)住房，“一夜”變?yōu)樾‘a(chǎn)權(quán)的房子，甚至不可買賣交易。那么，購買房子時如何辨別小產(chǎn)權(quán)房，需要留意哪些問題呢？

1、什么叫小產(chǎn)權(quán)房？

小產(chǎn)權(quán)房主要有3種解釋：

一是針對開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)而言，將開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這是因?yàn)橘彿咳说漠a(chǎn)權(quán)是由開發(fā)商產(chǎn)權(quán)分割而來。

二是按住房再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。

第三種就是通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房，這種住房的產(chǎn)權(quán)不是由國家頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)村一級政府發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。我國實(shí)行國有土地制和集體土地制，農(nóng)村宅基地屬集體，小產(chǎn)權(quán)房不可向非本集體成員的人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。農(nóng)民將住房賣給城市居民的行為不受法律保護(hù)。

2、為什么會有小產(chǎn)權(quán)房？

大中城市房價過高是產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因。由于大城市人口流入較多、土地供應(yīng)有限等原因，不少大城市房價一路高漲，小產(chǎn)權(quán)房存在大量現(xiàn)實(shí)的購買群。另一方面，小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)村集體在集體建設(shè)用地和宅基地面上建設(shè)的住房，不需要繳納土地出讓金等，所以價格相對低廉。

3、購買小產(chǎn)權(quán)房存在哪些風(fēng)險？

在目前的法律框架下，小產(chǎn)權(quán)房是不合法的，不受法律保護(hù)。購買小產(chǎn)權(quán)房，有以下風(fēng)險：

①小產(chǎn)權(quán)房無產(chǎn)權(quán)保障，不具有住房、轉(zhuǎn)讓、處分、等權(quán)利，且不可辦理住房產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

②購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風(fēng)險。

③小產(chǎn)權(quán)房沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會的產(chǎn)權(quán)證，不可像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認(rèn)可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。

在我們買房的時候，一定要留意土地的使用年限和用地性質(zhì)，必要時，可以去到相關(guān)的部門咨詢和查詢。

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