1、本集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房，合同有效。我國法律明文規(guī)定，農(nóng)村住宅即所謂的小產(chǎn)權(quán)房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售。但并沒有禁止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體組織成員之間流轉(zhuǎn)、買賣。因此，只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同時(shí)買賣對方也表示真實(shí)，且不違反法律或社會(huì)公共利益，那么在這種情況下，一般會(huì)認(rèn)定該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是有效的。

2、本集體與他集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房，合同無效。因?yàn)檗r(nóng)村集體土地宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。因此，買賣雙方所簽訂的住房買賣協(xié)議，是違反我國有關(guān)法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，一般都會(huì)被認(rèn)定為無效協(xié)議。

3、集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買賣小產(chǎn)權(quán)房，合同無效。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中的規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。也就是說，宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房僅能在農(nóng)村同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)民住宅的行為是不受法律保護(hù)的，該買賣行為一般是無效的。但是，城鎮(zhèn)居民在簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同后，取得了該集體組織戶口并經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，該住房買賣合同一般認(rèn)定有效。

小產(chǎn)權(quán)房交易風(fēng)險(xiǎn)

1、 無法取得房產(chǎn)證

房產(chǎn)權(quán)是擁有住房產(chǎn)權(quán)的憑證，但是由于小產(chǎn)權(quán)房買賣并不合法，所以無法獲取房產(chǎn)證。這也是意味著購房者并沒有住房產(chǎn)權(quán)，法律也不會(huì)保護(hù)購房者的權(quán)益。

2、 無法再出售

由于房產(chǎn)證無法合理取得，所以小產(chǎn)權(quán)房也就無法合理上市，無法轉(zhuǎn)賣。

3、 質(zhì)量參差不齊

小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)并不需要經(jīng)過相關(guān)部門的審核，不排除一些開放商為增加利潤而偷工減料的情況發(fā)生，住房質(zhì)量并不可保證。如果住房質(zhì)量出了問題，責(zé)任也很難追究。

4、 如遇拆遷沒有補(bǔ)償

這些建筑其實(shí)算是違章建筑，如果真的遇到拆遷，購房者并不會(huì)有任何補(bǔ)償，如果有補(bǔ)償也會(huì)全部歸原業(yè)主。