1、買房身份與資格確認(rèn)

由于一些特殊性質(zhì)的住房需要客戶具備一定的資格才可購買，如未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房對購買人的收入和資格都有明確的限制，因此如果業(yè)主不了解客戶是否具有購買資格而到了購買后期才暴露資格問題，會直接造成此樁交易的中途夭折。

2、合同條款權(quán)利清

如果出現(xiàn)買方違約，賣方應(yīng)擁有怎樣的權(quán)利，在利益上得到怎樣的權(quán)利，在利益上得到怎樣的補(bǔ)償都要約定清楚，違約金的數(shù)量以及交付時間應(yīng)寫清楚。賣方還應(yīng)了解買方款項的打入情況，如首付款、尾款的支付比例、數(shù)量和時間等。

3、收購行為要慎行

有些房主因?yàn)槟炒嗽蚣毙栌缅X，因此給了中介公司“收購”業(yè)務(wù)存在的合理性。這無疑給中介公司的違規(guī)行為留下了操作空間，在買賣價格上大做文章，消費(fèi)者有必要與中介公司約定在其出售時要見買方并了解實(shí)際的交易價格，以確認(rèn)中介公司沒有得到除代理費(fèi)外的不合理收益。

如果時間不緊迫，應(yīng)該挑選買賣雙方見面的交易，以真正杜絕某此中介公司的非分之想。

4、明確買房付款方式

在二手房買賣安例中存在客戶貸款方式購買二手房卻因?yàn)榕J不成而造成交易失敗的例子。因此，為了避免浪費(fèi)無謂的時間，業(yè)主應(yīng)盡早對客戶是能被批貸進(jìn)行確認(rèn)。

5、購買方要注意的問題

1）查證件、見房主

客戶在買房時核對證件身份三步走：首先，要檢驗(yàn)房產(chǎn)證的真?zhèn)尾⑴c實(shí)際物業(yè)地址吻合；第二一定要核對住房產(chǎn)權(quán)證上的人姓名是否與房主身份證上所載相同，第三房主本人是否與其身份證上的照片相符。

2）由于二手房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)復(fù)雜，如已購公房存在成本價和標(biāo)準(zhǔn)價問題，同時還可能存在已抵押存在已抵押等債務(wù)登記問題。因此對于住房的隱形問題消費(fèi)者應(yīng)給予足夠的重視。

3）查驗(yàn)房層顯性問題——結(jié)構(gòu)及市政配套

4）實(shí)地看房要看面積、看結(jié)構(gòu)、看裝修、看市政配套（水、電、煤氣、暖氣、有線電視）、看物業(yè)管理，以上各項缺一不可，且越細(xì)致越能避免今后的居住麻煩，而實(shí)際情況如何需要在合同上明確記載，即買賣雙方認(rèn)可簽字，這樣可以在較大程度上保障買方的利益。

6、合同簽署三注意

1）過戶時間要明確，買房人在乎的某過于什么時間住房屬于我，因此約定過戶時間是合同中較重要的條款之一，買方慎重的簽訂準(zhǔn)確的時限。

2）賣房單方違約——不賣了或拖延時間不過戶要承擔(dān)的責(zé)任需在合同里寫明，即買房可以得到的經(jīng)濟(jì)賠償。

3）交易進(jìn)入物業(yè)交割階段，需住房交付條款里約定的以何時何地點(diǎn)作為水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費(fèi)用的交接時間，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主所在單位是否有些歷史要求或改變，買方需改簽協(xié)議時賣房應(yīng)做出的等，都應(yīng)在合同中明確注明，從而達(dá)到維護(hù)買房利益的目的。

7、資金安全重要

客戶買二手房怕的就是資金的風(fēng)險，沒有得到房層產(chǎn)權(quán)時全款卻已經(jīng)支付，這時如果出現(xiàn)任何問題，購買方利益都將受到極大的威肋，因此，如何讓買房的資金得到妥善的安置直到過戶完成才是關(guān)鍵問題所在。而想達(dá)到這一點(diǎn)只能靠擔(dān)保方的介入，即將推出的二手房交易資金托管——只有當(dāng)住房過戶到買方名下后，銀行才將全部房款打入賣方賬戶，有了金融機(jī)構(gòu)的參與，買方就可以高枕無憂地進(jìn)行二手房買賣交易了，這也是在較大程度上維護(hù)了買方的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。

二手房買賣的詳細(xì)流程

1、看房：買方看房、買賣雙方初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項，一般買賣雙方產(chǎn)生的所有費(fèi)用由買賣雙方支付；

2、查檔：買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原件到檔案大廈國土部門查房檔案；

3、簽合同：買賣雙方商議住房價格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請時間、贖樓費(fèi)用、過戶申請時間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時間及比例、違約責(zé)任，確定這幾大要點(diǎn)后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把上述內(nèi)容寫入合同(深圳市統(tǒng)一格式合同)，支付定金給中介公司；

4、賣方同擔(dān)保公司到公證處進(jìn)行公證，賣方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)；

5、資金監(jiān)管及貸款申請：買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會多出一些費(fèi)用)，買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件(一大堆，都沒看清楚，只是忙著簽名)，買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方(一般銀行直接通知擔(dān)保公司)，約7~8個工作日左右；

6、贖樓：買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保，進(jìn)行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)，約5個工作日左右；

7、住房過戶：買方同擔(dān)保公司去當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心三樓簽訂房地產(chǎn)買賣合同，遞交房產(chǎn)過戶申請，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，需5個工作日；

8、買方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費(fèi)領(lǐng)取房產(chǎn)證(記得多復(fù)印一些，再見到它時要等全部貸款還清之后啦)，擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，約10個工作日左右；

9、交房：買賣雙方辦理住房交接，水、電等過戶，買方領(lǐng)鑰匙。