二手房滿兩年起算要根據(jù)具體情況討論，不同類型的住房計算時間略有差別，具體如下：

1、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房以及按照經(jīng)濟(jì)適用房管理的房產(chǎn)：以契稅票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期孰先原則計算是否滿2年。

2、已購公房：有三個時間，分別是房產(chǎn)證填發(fā)日期、原始購房合同簽署日期、第一筆購房款的銀錢收據(jù)日期。這三個時間哪個在前面就按照哪個計算房子滿2年，但需要查驗收據(jù)的章或購房合同的章要一致收據(jù)才有效。

3、繼承的房產(chǎn)：可以按照繼承前的日期界定是否滿2年。

4、贈予的房產(chǎn)：直系親屬之間贈予的房產(chǎn)可以按照贈予前的日期界定是否滿2年;非直系親屬要按前面的第1、第2點計算住房是否滿2年。

5、夫妻更名的房產(chǎn)：可按照更名前的日期界定是否滿2年。

6、遺失補(bǔ)證、破損換證的房產(chǎn)：遺失補(bǔ)證、破損換證的房產(chǎn)可以按照原房產(chǎn)證的時間界定是否滿2年。

買二手房有什么注意事項

1、注意住房的性質(zhì)

房子的性質(zhì)有幾種：商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房、標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房、成本價購買的公有住房、央產(chǎn)房等。鑒于住房性質(zhì)不同，在住房買賣交易過程當(dāng)中適用的法律亦不同。所以，建議大家在購買二手房時要區(qū)分住房的性質(zhì)。

2、注意住房的出租狀態(tài)

若是出賣方的房子已經(jīng)出租出去，承租人對這個房子享有優(yōu)先購買權(quán)，所以買房人要取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明，否則承租人有權(quán)主張買賣雙方所簽署的買賣合同無效。同時，即使承租人放棄了優(yōu)先購買權(quán)，若是承租人的租賃期限尚未到期，承租人也有權(quán)要求買房人繼續(xù)履行原有的租賃合同。這會給買房人帶來一定的影響。

3、注意住房的抵押狀態(tài)

通常，出賣方在出售住房時，房子本身還有部分銀行貸款沒有還清，即住房處于抵押狀態(tài)。從法律上來講，出賣方?jīng)]有還清銀行貸款前，是不可出售住房的，簽署的合同系無效合同，除非銀行同意出售。實踐中出賣方通常要求買房人先行交納一部分房款用于償還銀行貸款，銀行辦理解押手續(xù)后，雙方再辦理交易手續(xù)。

4、注意住房的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)

住房的權(quán)利狀態(tài)是購買二手房的前提和基礎(chǔ)，只有出賣方擁有完全的、無瑕疵的所有權(quán)時，才能保證交易的合法性。很多人在購買二手房時，出賣方可能本身還沒有取得房產(chǎn)證，此時買方交易有很大的風(fēng)險，有可能買房人長期無法取得房產(chǎn)證，也有可能根本無法取得房產(chǎn)證，那么買房人永久無法取得對購買住房的物權(quán)。建議大家購買二手房時注意出賣方是否已經(jīng)實際取得房產(chǎn)證。