住房空置率是指某一時(shí)刻和范圍的空置住房面積占住房總面積的比率。一般我們常說(shuō)的住房空置率有兩種：一種是指已經(jīng)售出的住房中空置的部分，主要關(guān)注的是住房存量的使用率;還有一種是指當(dāng)年竣工而沒(méi)有賣出去的房子，主要考慮的是金融風(fēng)險(xiǎn)，銀行信貸資金是否能安全回收。

空置率怎么得出來(lái)的

住房空置率的計(jì)算方式和選定的范圍時(shí)間有關(guān)。

1. 已售商品住房(存量房)空置率

空置率=待售(待租)的商品住房面積÷全部存量商品住房的面積

2. 待售商品住房(增量房)空置率

空置率=當(dāng)年竣工未出售的商品住房面積÷全部存量商品住房面積。

按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展;空置率在10%---20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，政府會(huì)采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行;空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。但國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)并不一定適用于中國(guó)，原因是西方國(guó)家的大規(guī)模城市化進(jìn)程早已結(jié)束，而中國(guó)才剛剛開(kāi)始。中國(guó)一年竣工的建筑面積就相當(dāng)于所有發(fā)達(dá)國(guó)家的總和。

房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定量的空置面積是十分正常的。首先，商品房竣工驗(yàn)收后不一定會(huì)即刻轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中，而是要經(jīng)過(guò)銷售或出租出去，需要一個(gè)合理的時(shí)間段，這類似工業(yè)產(chǎn)品的庫(kù)存期。在這段時(shí)間內(nèi)，這些商品房將暫時(shí)表現(xiàn)為空置狀態(tài)。造成這種狀況的原因至少有三個(gè)方面：第一，商品房?jī)r(jià)格昂貴，正常情況下需要花費(fèi)一個(gè)家庭多年的積蓄，因此在購(gòu)買時(shí)消費(fèi)者非常謹(jǐn)慎，需要一定時(shí)間進(jìn)行決策;第二，商品房是存在較大差異的商品，消費(fèi)者總是努力尋找自己喜歡的商品房，這需要時(shí)間;第三，商品房是一種較復(fù)雜的商品，隱含的信息很多，為達(dá)成交易，開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間有一個(gè)信息溝通的過(guò)程。基于以上三點(diǎn)，商品房空置按照時(shí)間長(zhǎng)短劃分為摩擦空置(正?？罩?和市場(chǎng)空置(因銷售困難而形成的空置)兩類。

其次，商品房市場(chǎng)上總是存在一定量的“有瑕疵”供給或者無(wú)效供給。這里的“有瑕疵”供給是指質(zhì)量上不太適應(yīng)市場(chǎng)的需求，在價(jià)格上與消費(fèi)者購(gòu)買力及現(xiàn)實(shí)購(gòu)買欲望不可及時(shí)對(duì)接的商品;無(wú)效供給則是指因質(zhì)量存在嚴(yán)重缺點(diǎn)而無(wú)人購(gòu)買，或者在價(jià)格上消費(fèi)者根本不可接受的產(chǎn)品。由于決策失誤、交通不便、施工質(zhì)量缺點(diǎn)以及樓層、朝向、設(shè)計(jì)、周邊環(huán)境等方面的原因，總會(huì)有一些商品房要很費(fèi)勁并延后很長(zhǎng)時(shí)間才能賣出去，甚至根本無(wú)法賣出。這些商品房也表現(xiàn)為空置狀態(tài)。

如此看來(lái)，中國(guó)的商品房空置率指標(biāo)與外國(guó)學(xué)者使用的指標(biāo)雖同名卻毫無(wú)可比性，而據(jù)此得出的結(jié)論也就很難具有說(shuō)服力。偏差在所難免，但是如果數(shù)據(jù)偏離實(shí)際太遠(yuǎn)，以至于影響到國(guó)家整體的宏觀決策，則是需要警惕的問(wèn)題。