如果是新房抵押，最長(zhǎng)的貸款期限不可高于30年;如果是二手房抵押，則不可高于20年。在計(jì)算貸款期限時(shí)，借款人應(yīng)該根據(jù)自己的還款能力確定還款期限，以免造成還款壓力。

辦理住房抵押貸款，借款人提供的住房必須是符合銀行抵押貸款的要求，如果借款人的住房不符合銀行的抵押貸款條件是不可夠辦理的。

住房抵押貸款年限長(zhǎng)短受哪些因素影響

1、銀行對(duì)貸款年限的最長(zhǎng)限制

一般，銀行對(duì)房貸年限的要求是最長(zhǎng)不高于30年，不過(guò)具體還要取決于各地銀行的政策要求，因?yàn)椴煌y行、甚至是同一銀行都有不同的年限要求。比如有些地方將購(gòu)買(mǎi)二套房的最長(zhǎng)貸款年限縮短到25年，貸款期限長(zhǎng)，購(gòu)房人要付出的總利息就多，期限短，每月的房貸月供就多。

2、房產(chǎn)性質(zhì)

不同性質(zhì)的房產(chǎn)，貸款的最長(zhǎng)年限是不同的。簡(jiǎn)單的說(shuō)就是，普通住宅、商業(yè)項(xiàng)目、廠(chǎng)房等這幾類(lèi)住房能貸款的最長(zhǎng)年限是不同的。

普通住宅最長(zhǎng)的貸款年限為30年;商業(yè)用房和商住兩用房，貸款年限最長(zhǎng)為10年;私有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓房、拍賣(mài)房最長(zhǎng)貸款期限為20年。

3、貸款人年齡

貸款人的年齡也會(huì)影響貸款年限，有些銀行要求貸款人年齡+貸款期限，不得高于個(gè)人及其配偶法定退休年齡;而有些銀行則是要求貸款人年齡+貸款期限，須小于70年，具體也要看銀行政策。

貸款年限與貸款人年齡的關(guān)系是：貸款年限=法定退休年齡-貸款人實(shí)際年齡，年齡越小，貸款年限越長(zhǎng)。

4、貸款人還款能力

在貸款買(mǎi)房時(shí)，銀行會(huì)讓購(gòu)房人提供收入證明。收入證明能直接反應(yīng)借款人的還款能力，收入證明是銀行決定是否批貸的主要參考內(nèi)容之一。通常情況，銀行會(huì)要求借款人收入證明上的月收入是其月還款和其他負(fù)債之和的兩倍以上。