二手房評估價不是房管局評估，在二手房交易的過程當中，購房者向銀行提出貸款申請之后，銀行會委派評估機構來對房子進行評估，銀行根據(jù)評估機構出具的評估報告后才會和借款人進一步磋商借款事宜。而房產評估費現(xiàn)在基本是隨行就市，也就是會根據(jù)市場來變。

二手房價評估方法有哪些?

1、過戶指導價。

該價格是根據(jù)房子的設計用途、房子的建成年代等多個綜合因素決定的，是二手房交易中繳稅的基準價。不同區(qū)域的過戶指導價、同區(qū)域不同小區(qū)的過戶指導價、同小區(qū)不同樓層的最低過戶指導價都不一樣。

過戶指導價不僅有下線，也有上限，高于上限不管交易住房面積多大都視為非普通住宅，都會多交很多稅費。說簡單一點就是說建委規(guī)定的最低過戶價建委規(guī)定這一片是單價不低于多少，只要房子的單價高于這個數(shù)就可以過戶，合同價做太低的話建委不允許過戶。

2、網簽價。

現(xiàn)在二手房過戶之前都需要做網簽，也就是在房管局系統(tǒng)的網上進行公示和簽合同，網簽價也就是在網管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價格，首先這個價格必須高于房管局要求的區(qū)域最低過戶指導價。其次，網簽價最高可以到達合同價的90%-95%。網簽價的高低即決定貸款數(shù)的高低，也決定了交稅的高低。

3、合同價(最終成交價)。

該價格是根據(jù)合同規(guī)定，賣方在準確的履行完合同義務后，買方應該支付給賣方的價格(賣方的凈得價)。

是不是覺得定義“蒼白”，那我們就舉個例子來加強一下認知好了。比如你要購買一套二手房，面積100平，成交價為300萬，最低的繳稅和過戶價格為20000元/平，在房管局中體現(xiàn)的價格是100X20000=2000000元。

影響二手房評估的因素有哪些?

1、住房的真實狀況。

包括幾個要點：真實房齡，因為這關系到產權的使用年限，也會影響價格;二手房朝向和戶型，向陽和擁有端正的戶型二手房價格高;樓層，樓層不同，價格也不同。如果是年輕人買二手房，想要便宜入手的話可以考慮頂樓。

2、二手房周圍的交通發(fā)達程度。

發(fā)達的交通可以保證出行的便捷，在公交密集、地鐵臨近的地段房價一般較高。不過有些岔路口雖然有火車站，但要找準位置，不可以偏概全。在買房時最好對周圍的交通路線有個大體的把握，根據(jù)自己的需要，理性購房。

3、生活和娛樂設施的完善程度。

對于老年人來說，住房周圍應該具有完善的生活和健康設施，保證生活和健身的需要。而年輕人則更側重于娛樂休閑設施。另外每個人對于教育、醫(yī)療以及銀行等設施的要求不同，而且生活設施完善、密集的區(qū)域往往房價較高，所以購房者要量力而為。