、首先，購(gòu)房者需要向開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)退房，可以通過(guò)傳真、郵件等方式。

2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)在買(mǎi)受人申請(qǐng)退房后十五日內(nèi)與買(mǎi)受人解除住房買(mǎi)賣(mài)合同，然后買(mǎi)受人需要與貸款銀行解除借款合同;

3、開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房者已付的房款及購(gòu)房期間產(chǎn)生的貸款利息全部返還給購(gòu)房者。

如果買(mǎi)賣(mài)雙方已經(jīng)簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，在房地產(chǎn)主管部門(mén)進(jìn)行了預(yù)售登記，但是住房還沒(méi)有交付使用，在這個(gè)階段，如果一方想退房，應(yīng)該先和另一方商議，看能不可達(dá)成一致。如雙方達(dá)成一致，應(yīng)以書(shū)面形式表達(dá)，并簽訂正式退房協(xié)議。如果買(mǎi)賣(mài)雙方中有一方違約且未能達(dá)成協(xié)議，主張終止合同的一方應(yīng)通知另一方。當(dāng)通知到達(dá)另一方時(shí)，合同終止。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。雙方商議未達(dá)成拒收交付協(xié)議的，可以直接向法院或仲裁機(jī)構(gòu)提起訴訟或申請(qǐng)仲裁。此外，雙方應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理預(yù)售登記注銷(xiāo)手續(xù)。

買(mǎi)房退房的條件

1、開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證，買(mǎi)受人有權(quán)退房

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

2、購(gòu)房合同被依法確認(rèn)無(wú)效后，買(mǎi)受人有權(quán)退房

開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售行為違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。比如開(kāi)發(fā)商故意隱瞞所售住房已經(jīng)抵押的事實(shí);故意隱瞞所售住房已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置住房的事實(shí);開(kāi)發(fā)商在預(yù)售房產(chǎn)時(shí)，未取得預(yù)售許可證、提供虛假預(yù)售許可證，且在購(gòu)房者提起訴訟之日也未取得該證等等，根據(jù)法律規(guī)定，該購(gòu)房合同無(wú)效，購(gòu)房人有權(quán)退房。

3、購(gòu)買(mǎi)合同被依法撤銷(xiāo)買(mǎi)受人退房的情形

按照規(guī)定，對(duì)于買(mǎi)受人因重大誤解而訂立的合同，或者在訂立合同時(shí)顯失公平的，或者開(kāi)發(fā)商以欺詐、脅迫、乘人之危的手段使買(mǎi)受人在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以變更或者撤銷(xiāo)。

4、按揭不可，買(mǎi)受人有權(quán)退房

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條規(guī)定“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并造成商品房買(mǎi)賣(mài)合同不可繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并造成商品房買(mǎi)賣(mài)合同不可繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。”即不可辦理銀行按揭手續(xù)，由于開(kāi)發(fā)商的原因構(gòu)成根本違約或因政府政策等不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人事由造成合同無(wú)法繼續(xù)履行的。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定：“……，出賣(mài)人遲延交付住房或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。

5、住房面積偏差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人有權(quán)退房

根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》第二十條相關(guān)規(guī)定，買(mǎi)受人在購(gòu)房時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)實(shí)際面積和合同約定的面積存在一定的偏差，這在實(shí)際交易中是經(jīng)常發(fā)生了。當(dāng)然，買(mǎi)賣(mài)合同可以基于雙方意思表示對(duì)面積偏差的處理方式進(jìn)行約定，沒(méi)有約定的話，面積偏差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。

6、住房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量存在問(wèn)題，買(mǎi)受人有權(quán)退房

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房;給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”所以因住房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不可交付使用，或者住房交付使用后，住房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。當(dāng)然，對(duì)于一般的門(mén)窗、墻壁等方面存在的質(zhì)量問(wèn)題，除非雙方有明確約定，否則，購(gòu)房人無(wú)權(quán)僅據(jù)要求退房。

7、住房質(zhì)量嚴(yán)重影響使用買(mǎi)受人有權(quán)退房

根據(jù)最新司法解釋?zhuān)》抠|(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，主要是指住房入住后由于前期施工原因造成房?jī)?nèi)空氣質(zhì)量差，影響人的居住健康，或是房?jī)?nèi)噪音影響居住等的，購(gòu)房者若要求退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失，法院將會(huì)予以支持。

8、房地產(chǎn)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的，買(mǎi)受人有權(quán)退房

根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》第二十四條相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的，或者經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更造成商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，必須經(jīng)過(guò)購(gòu)房人同意。否則，開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約，購(gòu)房人有權(quán)退房。

9、套型與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)不一致時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房

《商品房銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》第十九條規(guī)定：“……住房交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的偏差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變;套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的偏差范圍，合同中未約定處理方式的，買(mǎi)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司重新約定總價(jià)款。買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

10、開(kāi)發(fā)商遲延交付住房，買(mǎi)受人有權(quán)退房

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付住房或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

11、開(kāi)發(fā)商遲延辦理住房所有權(quán)登記高于一年的，買(mǎi)受人有權(quán)退房

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條規(guī)定：商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理住房所有權(quán)登記的期限屆滿后高于一年，由于出賣(mài)人的原因，造成買(mǎi)受人無(wú)法辦理住房所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

12、開(kāi)發(fā)商對(duì)住房進(jìn)行了抵押，買(mǎi)受人有權(quán)退房

如果開(kāi)發(fā)商在出售住房之前就把所售住房抵押，或是賣(mài)給購(gòu)房者后又把房子抵押給他人的，購(gòu)房者可要求退房。