對(duì)于大部分剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，為了減少利息支出，他們一般有兩種挑選，分別是等額本息提前還款、減少貸款額度。但是，實(shí)際上這兩種挑選均不劃算！

先來(lái)說(shuō)個(gè)案例：

你申請(qǐng)了200萬(wàn)房貸，等額本息30年還清。第一年的月還款額是這樣的：

這一年支出本金30045.37元，而支出利息高達(dá)97323.23元，看上去提前還款挺劃算的。但是如果我們這樣想，貸款200萬(wàn)，剛開(kāi)始只還利息，后一期還上全部本金，那我們剛開(kāi)始的一年要還多少錢呢？

不用多說(shuō)，剛開(kāi)始的一年還的全部是利息，這一年的還貸支出就應(yīng)該是200萬(wàn)×4.9%（五年期以上基準(zhǔn)年利率），結(jié)果是9.8萬(wàn)，比我們等額本息計(jì)算的第一年支出多676.77元。等額本息之所以會(huì)少，是因?yàn)槲覀冞€了少量的本金。

看懂了嗎？實(shí)際上就利息成本而言，銀行完全是按照規(guī)定收取的利息，并沒(méi)有多收一分錢。假如你在第5年的時(shí)候一次性還了100萬(wàn)，剩下還有100萬(wàn)貸款，那么接下來(lái)你每年只需要還4.9萬(wàn)元。我們來(lái)看看等額本息還款法后一個(gè)月還款的錢數(shù)：

200萬(wàn)房貸，第360期月還款額為10614.05元，其中本金為10570.90元，而利息僅為43.15元。利息是這樣算出來(lái)的：剩余本金×月利率，也就是10570.90×4.9%÷12=43.15元。

銀行計(jì)算利息沒(méi)有任何問(wèn)題，都是基于剩余本金計(jì)算的當(dāng)期應(yīng)還利息，等額本金還款法也是如此。

至于銀行一般推薦等額本息還款法，主要是大多數(shù)人等額本金還款壓力很大，挑選這種還款方式的人并不多。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)實(shí)際上并無(wú)差別，即使是客戶挑選了等額本金還款，他們盡快收回來(lái)的資金也會(huì)重新放貸。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，銀行的利潤(rùn)并不會(huì)因?yàn)橘?gòu)房者還款方式的不同而增多或減少。

網(wǎng)上有很多種說(shuō)法，其中普遍的一種誤解是：等額本息還款法可以在前三分之一的還款周期里挑選提前還款，理由是剛開(kāi)始還的絕大多數(shù)是利息，在這個(gè)時(shí)間段挑選提前還款，可以節(jié)省不小的利息成本。

接下來(lái)我們說(shuō)說(shuō)為什么提前還款不劃算。

其一、4.9%的利率只是名義利率，實(shí)際利率低于這一水平

要明白這個(gè)問(wèn)題，我們先得說(shuō)一下當(dāng)前的貨幣政策。任何貨幣政策的推出，目的都是刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而維持一定的通脹率是刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的在貨幣層面的重要方式，全都是如此。一定的通脹率可以鼓勵(lì)消費(fèi)、擴(kuò)大生產(chǎn)和增加。經(jīng)濟(jì)越不景氣，意味著貨幣越寬松、利率越低。維持一定通脹率的方式是什么？自然是增加貨幣供應(yīng)。

實(shí)際上，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，通脹都會(huì)一直維持下去，即便未來(lái)出現(xiàn)利率波動(dòng)。

有了這個(gè)肯定的答案后，我們的貸款利率4.9%就應(yīng)該重新審視，具體來(lái)說(shuō)，4.9%的利率只是名義利率，而實(shí)際利率要扣除同期的通脹率（主要以CPI來(lái)體現(xiàn)），粗暴一點(diǎn)計(jì)算，實(shí)際利率只有4.9%-1.9%=3%。

其二、保持一定的流動(dòng)資金很重要

擁有一定量的流動(dòng)資金可以通過(guò)購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品來(lái)獲得收入，雖然可能年化收益率比貸款利率4.9%還低，但不要忘了，流動(dòng)資金還能下降你的機(jī)會(huì)成本。

舉個(gè)例子吧：

你有200萬(wàn)流動(dòng)資金，目標(biāo)房產(chǎn)總價(jià)200萬(wàn)。你有兩種挑選：200萬(wàn)全部用于買房和首付三成60萬(wàn)。

挑選前者，200萬(wàn)首付，手中流動(dòng)資金為0。

挑選后者，60萬(wàn)首付，手中流動(dòng)資金剩余140萬(wàn)。

前者沒(méi)有月供成本，后者需要按月還款，似乎要承擔(dān)利息成本，但從機(jī)會(huì)成本的角度來(lái)說(shuō)，后者要優(yōu)于前者。

更進(jìn)一步，我們現(xiàn)在可能沒(méi)有購(gòu)房資格，但萬(wàn)一未來(lái)有了購(gòu)房資格呢？這個(gè)時(shí)候恐怕大家都會(huì)去買房，房?jī)r(jià)會(huì)上漲。而你的錢被用于還貸了，你很可能就沒(méi)有資金再買房了。由于房子屬于低流動(dòng)性資產(chǎn)，全部資金投入房貸后，短時(shí)間很難抽身，即使決定立刻賣房，也要一段時(shí)間才可以脫手，而且出售價(jià)格可能不理想，這里體現(xiàn)的就是機(jī)會(huì)成本。

這里舉的是再買房的案例，實(shí)際上渠道不僅限于買房，但把握住機(jī)會(huì)的前提都是你得有一筆流動(dòng)資金。將流動(dòng)資金用于提前還貸也是如此，等于下降自己的流動(dòng)性，如果將資金用于提前還貸，你的流動(dòng)性就等于零。

對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，買自己人生第一套房子盡量多地貸款，挑選盡量長(zhǎng)的貸款期限，選等額本息而不是等額本金，也不宜提前還貸。在可預(yù)見(jiàn)的收入增長(zhǎng)水平上，盡可能多地貸款才是劃算的。