容積率對(duì)地價(jià)的影響

影響地價(jià)的要素許多，盡管各要素影響地價(jià)的途徑各不相同，但其效果機(jī)制可籠統(tǒng)歸納為兩個(gè)方面：一是經(jīng)過影響土地收益來影響地價(jià)，二是經(jīng)過影響土地供求關(guān)系影響地價(jià)。收益機(jī)制很大程度上決議了土地供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)剩下量，商場(chǎng)供求關(guān)系使地價(jià)相對(duì)經(jīng)濟(jì)剩下量發(fā)生動(dòng)搖，決議了土地供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)剩下量的分配，使地價(jià)的改變趨于復(fù)雜化。容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)則，一起受收益機(jī)制和商場(chǎng)供求關(guān)系的效果，總體說來，區(qū)位條件愈優(yōu)勝，地價(jià)水平愈高，供求矛盾愈杰出，土地計(jì)劃操控愈嚴(yán)厲，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度愈大。具體表如今以下幾個(gè)方面：

(—)遵從“酬勞遞加遞減規(guī)則”

在必定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，土地純收益會(huì)跟著土地出資的添加而呈現(xiàn)由遞加到遞減的特色。作為城市建設(shè)用地，容積率對(duì)地價(jià)影響的酬勞遞加遞減規(guī)則表如今：在修建密度必定時(shí)，容積率的添加，首要致使房子層數(shù)的增多，隨房子層數(shù)的增多，開始時(shí)因?yàn)楦坠こ藤M(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)偅瑔为?dú)造價(jià)下降;當(dāng)層數(shù)到達(dá)必定值時(shí)，就需求加固根底、添加電梯、加強(qiáng)抗震等，單獨(dú)造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，而單獨(dú)價(jià)格則因?yàn)樾藿ㄈ萘康脑龃髽?gòu)成的修建環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢(shì)。

(二)容積率對(duì)地價(jià)的效果程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系

首要，城市規(guī)模大，土地集約化運(yùn)用程度高，地價(jià)總體水平高，樓面地價(jià)占房子單獨(dú)開發(fā)本錢份額高，經(jīng)過下降樓面地價(jià)來下降房子單獨(dú)開發(fā)本錢效果顯著，而小城市土地集約化運(yùn)用程度低，地價(jià)總體水平低，房子開發(fā)單獨(dú)本錢首要受房子單獨(dú)造價(jià)影響，經(jīng)過下降樓面地價(jià)下降房子開發(fā)單獨(dú)本錢效果不顯著，并且房子層數(shù)到達(dá)必定數(shù)值后若持續(xù)添加層數(shù)會(huì)添加單獨(dú)工程造價(jià)。

(三)容積率對(duì)同一城市不一樣區(qū)位地價(jià)的效果程度不一樣

城市中心區(qū)位條件優(yōu)勝，土地運(yùn)用集約程度、土地運(yùn)用效益、土地需求量、土地稀缺程度、計(jì)劃操控程度均高于其它區(qū)域，特別是城市邊緣區(qū)，出資者的激烈競(jìng)賽使地價(jià)隨容積率改變的起伏堅(jiān)持或接近土地收益機(jī)制效果下的地價(jià)隨容積率的改變規(guī)則。

(四)容積率對(duì)不一樣類型用地地價(jià)的效果程度不一樣

商業(yè)用地對(duì)區(qū)位條件反響靈敏，只能計(jì)劃在少數(shù)區(qū)位條件優(yōu)勝的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求矛盾比住所、工業(yè)用地杰出，簡(jiǎn)單構(gòu)成賣方商場(chǎng)，眾多用地者的競(jìng)賽促進(jìn)容積率添加發(fā)生的經(jīng)濟(jì)剩下首要以地價(jià)形式表現(xiàn)出來，歸土地一切者一切。