房價的計算公式為“3+3+3+1”，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的報建費(fèi)用和稅費(fèi)等+10%的開發(fā)商利潤”。

1、土地成本(占比25%-30%)：房價里的土地成本指樓面地價，簡單來講就是單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r格。也可以理解為土地面上蓋出房子后，每平米售價中所包含的土地成本。樓面地價能真實(shí)地反映建筑單價中所包含的單位土地成本價格。

2、建安成本(占比約30%)：建安成本是房價中相對穩(wěn)定的部分，它是住房建筑成本和住房設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱。住房建筑成本是建設(shè)住房的投入，主要分為三個部分：

(1)前期費(fèi)用：主要包括三通一平費(fèi)用和專項費(fèi)用。三通一平費(fèi)用是指使建筑地段的土地平整，達(dá)到通上下水、通電、通路等投入的資金，大面積或不成熟的小區(qū)建設(shè)在此項費(fèi)用上的投入是可觀的。專項費(fèi)用指支付給設(shè)計公司的總體規(guī)劃、房型設(shè)計等費(fèi)用，開發(fā)商若重視此方面的投入，將為其本身和消費(fèi)者帶來利益。

(2)土建費(fèi)用：主要表現(xiàn)在土建費(fèi)用上，框架結(jié)構(gòu)，多層打樁，現(xiàn)澆樓板雖然使得成本比較高，但是住房質(zhì)量也更能保證。

(3)配套設(shè)施費(fèi)用：這部分主要包括開發(fā)商在水、電、煤氣、綠化、衛(wèi)生、等方面花費(fèi)的資金。

3、管理費(fèi)用(占比約5%)：包括經(jīng)營管理、銷售費(fèi)用。指用于房地產(chǎn)出售到交付使用過程當(dāng)中，開發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費(fèi)用等。

4、稅費(fèi)(約占比25%)：主要產(chǎn)生在規(guī)劃、報建、預(yù)售等環(huán)節(jié)。直接與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有13個，主要包括公司所得稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、費(fèi)附加、土地稅、印花稅等。

5、利潤(占比約10%)：對于房企的利潤比例較為清晰還是上市房企，但是上市房企本身目前的現(xiàn)狀也不樂觀。

當(dāng)然，這些都是賬面上的靜態(tài)結(jié)構(gòu)。土地開發(fā)過程是動態(tài)的，一般樓盤一期的開發(fā)周期是兩年，兩年中樓面地價是有變動的，而成本基本上是不變的。周期內(nèi)隨著樓面地價的，開發(fā)商的利潤空間也就會隨之増大。

影響房價的其他外部因素

1、人口因素：住房價格一般與人口數(shù)量呈正相關(guān)關(guān)系，人口越多的城市房價通常越高。

2、社會因素：集中了政治、商業(yè)、學(xué)習(xí)、醫(yī)療、文娛等良好資源的城市房價通常較高。

3、區(qū)位因素：附近有學(xué)校、交通便利、周邊商業(yè)發(fā)達(dá)、各項資源齊全，房價通常較高。

4、品牌因素：同一時間的同一地塊，如果是大品牌開發(fā)商建設(shè)的樓盤，房價通常較高。

5、經(jīng)濟(jì)因素：房產(chǎn)價格隨經(jīng)濟(jì)的通貨膨脹、該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長、居民收入水平而增加。

6、政策因素：特定情況政府采取措施進(jìn)行宏觀調(diào)控，如房產(chǎn)價格高采取限貸限購策略。