1、小產(chǎn)權房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案，小產(chǎn)權買賣不受法律保護;而商品房是經(jīng)國家批準建設的，買賣受國家法律保護。

2、購買小產(chǎn)權房拿不到國家頒發(fā)的辦理房產(chǎn)證、土地使用證、契稅證;而商品房由國家頒發(fā)產(chǎn)權證、國有土地使用證、契稅證。

3、小產(chǎn)權房不具有住房合法所有、轉讓、處分、收益等權利。

4、買小產(chǎn)權房不可辦理貸款，只能一次性或分期付款;而購買商品房可以辦理按揭貸款，滿足條件的還可以辦理公積金貸款。

小產(chǎn)權房拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。即小產(chǎn)權房只有使用權，沒有所有權。因此也不可合法的過戶，除了最基本的居住功能以外，幾乎不具備額外的增值功能。

小產(chǎn)權房的住房質(zhì)量和住房售后質(zhì)保難以保證;購房者買房后如果遇到國家征地拆遷，也可能無法得到拆遷補償。想要申請銀行貸款必須提供合法的物業(yè)進行抵押，而小產(chǎn)權房是沒有經(jīng)過主管部門批準而建造的，購房者無法提供合法產(chǎn)權證明，因此也就無法辦理抵押貸款。