1、因使用不當或者第三方造成的質(zhì)量缺點。

這條規(guī)定的內(nèi)容并不難理解，尤其是在裝修中經(jīng)常發(fā)生這個問題，比如說私自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，擴大承重墻上原有的門窗設(shè)計，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體等等，這些行為在裝修中并不少見。

2、不可抗力造成的質(zhì)量缺點。

不可抗力也不難理解，像地震、水災(zāi)、大風等自然災(zāi)害，都屬于不可抗力的范疇，發(fā)生這類問題時，住房不在質(zhì)保范圍內(nèi)。

怎么計算住房質(zhì)保期?

《商品房銷售管理條例》第三十三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當對所售商品房承擔質(zhì)量質(zhì)保責任。當事人應(yīng)當在合同中就質(zhì)保范圍、質(zhì)保期限、質(zhì)保責任等內(nèi)容做出約定。質(zhì)保期從交付之日起計算。

商品住宅的質(zhì)保期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量質(zhì)保書約定質(zhì)保期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用方法書制度的規(guī)定》中確定的較低質(zhì)保期限的，質(zhì)保期不得低于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用方法書制度的規(guī)定》中確定的較低質(zhì)保期限。

我們舉例來說，假設(shè)住房于2002年1月1日竣工，而開發(fā)商于2003年1月1日向買受人交付使用，交付時施工單位對屋面防水的剩余質(zhì)保期為4年，而《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用方法書制度的規(guī)定》中規(guī)定的較低質(zhì)保期限3年低于該存續(xù)期，那么質(zhì)保期應(yīng)當認定為4年;

如果開發(fā)商于2005年1月1日向買受人交付使用，施工單位對屋面防水的剩余質(zhì)保期為2年，少于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用方法書制度的規(guī)定》中規(guī)定的3年的較低質(zhì)保期，那么質(zhì)保期應(yīng)當認定為3年。買房人可與開發(fā)商商議延長質(zhì)保期，但開發(fā)商不得要求縮短質(zhì)保期。

如何制定住房質(zhì)保條款

1.留取部分質(zhì)保基金

驗房合格之后，可以留取裝修總工程款5%上下的質(zhì)?；穑@樣可以避免住房后期出現(xiàn)驗房時查看不出的問題。如果在質(zhì)保期內(nèi)住房沒有出現(xiàn)嚴重的工程質(zhì)量，并且開發(fā)商及時維修的話，那么質(zhì)保期滿之后可以退回留取的質(zhì)?；?。

2. 明確質(zhì)保義務(wù)和賠償責任

在簽訂購房合同時，為了避免出現(xiàn)住房出現(xiàn)問題而互相推脫的情況，所以在合同中要明確出雙方所履行的義務(wù)和責任，這樣出現(xiàn)問題后可以得到很好的解決。這樣不僅可以保護好開發(fā)商的權(quán)益，而且還能保護好業(yè)主的權(quán)益。

3. 住房出現(xiàn)問題修復需重新驗收后續(xù)延長質(zhì)保期

業(yè)主在和開發(fā)商簽訂合同時，要和開發(fā)商、裝修公司等做出約定。比如要明確規(guī)定在質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)問題，重新維修好后，驗收合格的那日起再延長一定的期限作為質(zhì)保期。

4. 質(zhì)保期滿后住房問題的解決

住房在質(zhì)保期間沒有出現(xiàn)問題，而在質(zhì)保之后出現(xiàn)問題，那么業(yè)主可以按照合同中雙方的約定，維修只收取相應(yīng)的維修費用，不收取多余其他的費用，與開發(fā)商商議解決。