1、普通人對房價的預(yù)期，很大一部分是來源于過去20年的房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)驗，我們相信房價只會漲不會跌，擔(dān)心現(xiàn)在不買房，以后更加買不起。于是，市場上絕大部分的資本全部流入房產(chǎn)市場，繼續(xù)推高房價。

2、處在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展階段，數(shù)以億計的農(nóng)民進城，這就帶來了大量的住房需求，樓市供需失衡，造成房價非常，城鎮(zhèn)常住人口和戶口人口相差2億多人，這是龐大而且最直接的樓市需求，這也是支撐高房價的龐大力量。

3、棚改貨幣安置造成全國房價上漲，棚改以實物安置為主的時候，處在穩(wěn)定上漲階段，消化樓市庫存，棚改貨幣化安置應(yīng)運而生。在去庫存的同時，直接造成全國房價全面開花。

4、地方政府對土地財政的依賴度較高，尤其是一些三四線城市，房地產(chǎn)其實就是支撐當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和政府政績支柱。有了這一個強有力的后盾，一定程度上也會拉升房產(chǎn)的價值。

房價的構(gòu)成要素

1、首先是土地費用，包括：土地合同價、拆遷補償費、契稅等費用。

2、開發(fā)前期的費用：開發(fā)過程當(dāng)中需向政府以及請中介機構(gòu)服務(wù)交納的費用。

3、建筑安裝工程費用：包括住房本體、室外工程、部分綠化費用等。

4、設(shè)備及工器具購置費：如工程需要的電梯等設(shè)備的購置及安裝費用。

5、配套工程費：為滿足小區(qū)整體服務(wù)所建的公用設(shè)施的費用。

6、預(yù)備費：按投資等級提取一定比例，以補充項目建設(shè)的不確定因素。

7、管理費用：從立項、建設(shè)、竣工驗收、交付使用等全過程管理所需費用。

8、貸款利息：項目建設(shè)期內(nèi)因貸款應(yīng)償還的借款利息。

9、銷售費用：住房銷售過程當(dāng)中因廣告宣傳等產(chǎn)生的一些費用。

10、稅金：房地產(chǎn)開發(fā)必須交納的營業(yè)稅、土地使用稅等稅金。

11、利潤。

12、其他應(yīng)對不可控因素的費用。

簡單理解為：房價=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤。