目前為了解決買賣雙方在交易過程當(dāng)中出現(xiàn)的定金問題，我國《擔(dān)保法》作了明確規(guī)定，購房的定金滿足四種情況就可以退回來，分別是：一是定金合同沒有生效，二是買賣過程當(dāng)中有違約行為的發(fā)生，三是買賣合同落空，四是第三方因素或者不可抗力因素造成買賣合同落空。

1.定金合同不成立

一般我們在有購房意向的時(shí)候，賣方會要求買方先交一部分定金將房子定下來，所以購房者在購房合同簽訂之前交付的定金一般就是為了保證正式合同的簽訂而交的定金，但是如果購房者所交付的定金價(jià)格不是合同中約定的金額，這種情況下定金合同是不成立的，那么這樣的話，賣方是應(yīng)該退還全部定金給買家的。而且在《擔(dān)保法》中規(guī)定，購房者交付的定金數(shù)額不可高于主合同價(jià)的20%，另外如果說你還沒有向賣方交付定金，就還有反悔的權(quán)利。

2.買賣過程當(dāng)中有違約行為發(fā)生

根據(jù)《擔(dān)保法》中規(guī)定，買賣雙方如果已經(jīng)簽訂了正式的購房合同，那么買方交付的定金可以作為買房款或者退回，在這個(gè)過程當(dāng)中，如果買方因?yàn)椴宦男泻贤斐蛇`約行為的，賣家是有權(quán)不退回定金的。也就是說，如果買家是因?yàn)椴辉敢饫^續(xù)履行合同，在交了定金之后又反悔的情況，那么賣家是可以不退回定金的。但是如果是賣家不履行合同，那么賣家應(yīng)該要付買家雙倍的定金。其中，如果是因?yàn)橘u方所出售的房子證件不合法，或者因?yàn)橘I方不具備買房的條件造成合同沒有辦法生效的，賣家應(yīng)該無條件返還定金。

3.買賣合同落空

還有一種情況，在正式簽購房合同之前，賣家所承諾的住房條件，包括房價(jià)、樓層以及面積等與實(shí)際情況不符，那么定金合同就是無效的，賣家應(yīng)該返還雙倍的定金給買家。我們經(jīng)常見到因?yàn)橘u家私自提高房價(jià)，而造成交易不可進(jìn)行下去，那么定金是要無條件返還的。在這里要注意的一點(diǎn)是雙方不可達(dá)成一致的地方應(yīng)該是認(rèn)購書以外的條款，認(rèn)購書中的條款在簽訂之后已經(jīng)是具有法律效力了，如果買賣雙方對合同的條款不可達(dá)成一致，這并不是購房者單方面違約，所以賣家需要返還買家所交付的定金。另外如果買家是因?yàn)閲页雠_的新政策而造成不滿足購房條件，并且無法繼續(xù)履行合同，那么此種情況下，賣家也是需要退還全部定金的。

4.第三方因素或者不可抗力因素造成買賣合同落空

第三方因素或者不可抗力因素都是我們不可預(yù)料以及可以預(yù)防的，如果是因?yàn)榈谌揭蛩鼗蛘卟豢煽沽Χ斐傻暮贤淇眨敲催@種情況下雙方都沒有責(zé)任，那么合同也是無效的。

買房交定金要注意什么

1、確認(rèn)房產(chǎn)性質(zhì)

如果房子本身不可交易，定金就很容易打水漂，所以一定要確認(rèn)好房產(chǎn)的性質(zhì)。如果是期房，你要讓開發(fā)商出示預(yù)售許可證，如果是現(xiàn)房，你要讓開發(fā)商出示房產(chǎn)證。

2、交定金并不是必經(jīng)的程序

在購房的過程當(dāng)中不要輕易交定金。因?yàn)?，在簽訂商品房買賣合同之前，交定金并不是必須要做的。其實(shí)如果買賣雙方經(jīng)商議一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。這樣即使商品房買賣合同簽不成，購房者也不會有太多的損失。

3、交定金時(shí)一定要簽協(xié)議

交定金時(shí)一定要和開發(fā)商或賣家簽訂定金協(xié)議或購房協(xié)議書，不可只在口頭上承諾，交了就算交了定金了。如果沒有協(xié)議，定金就沒有法律效力。

4、寫明是“定金”兩字，以免發(fā)生爭議

協(xié)議中的款額如果不明確性質(zhì)，不寫明“定金”字樣，很容易發(fā)生爭議;協(xié)議中約定的預(yù)付款、違約金和定金不可混淆，如果寫成“訂金”、“預(yù)付款”、“認(rèn)購金”、“誠意金”等，協(xié)議條文無明確約定其是具有定金性質(zhì)的，則不具法律效力。

5、定金的數(shù)額必須在住房成交金額的20%以內(nèi)，高于的部分不受法律保護(hù)

定金的數(shù)額，由雙方當(dāng)事人商議確定。若定金的數(shù)額約定過高，可能使得守約方獲得的損害賠償過分地高于其實(shí)際損失額;若約定過低，則起不到擔(dān)保合同履行的作用。