一般個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限為30年、個(gè)人商業(yè)用房貸款最長(zhǎng)期限為10年。但是購(gòu)買二手房辦理銀行商業(yè)貸款年限的長(zhǎng)短，與購(gòu)房人年齡、所購(gòu)住房房齡以及購(gòu)房人收入水平三個(gè)主要因素有關(guān)。

1、房齡越長(zhǎng)商貸年限越短

首先，銀行計(jì)算商業(yè)貸款最長(zhǎng)年限，會(huì)考慮房齡因素。買房人購(gòu)買房齡越短的房子，得到商業(yè)貸款年限也就越長(zhǎng)。反之，買房人購(gòu)買房齡越長(zhǎng)的房子，得到商業(yè)貸款年限也就越短。對(duì)于購(gòu)買房齡高于30年的房子，部分銀行不會(huì)批準(zhǔn)商業(yè)貸款的。

買房人在購(gòu)買二手房時(shí)，要注意查看房產(chǎn)證，確定住房房齡是多少。買房人還可以去住房所在地所屬的不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢住房檔案，用來(lái)判斷最為準(zhǔn)確的房齡。

2、年齡越小商貸年限越長(zhǎng)

在申請(qǐng)商業(yè)貸款時(shí)，購(gòu)房人的年齡也是衡量商業(yè)貸款最長(zhǎng)年限的重要因素。申請(qǐng)商業(yè)貸款時(shí)，銀行要求購(gòu)房人的年齡加上貸款期限不得高于65年，因此購(gòu)房人年齡越小，可以申請(qǐng)的貸款期限越長(zhǎng)。反之，購(gòu)房人年齡越大，可以申請(qǐng)的貸款期限越短。

在二套房貸款的年限縮短至25年后，銀行對(duì)于購(gòu)房人的年齡要求更加苛刻。所以如果是夫妻雙方貸款，應(yīng)以年齡偏小的一方申請(qǐng)。

例如：37歲的蘇先生在北京購(gòu)買住房，通過(guò)中介看上一套1997年建成的老房子。他想申請(qǐng)商業(yè)貸款買房，最長(zhǎng)能貸28年。40歲的吳女士通過(guò)中介購(gòu)買一套1997年建成的老房子，她名下無(wú)其他房產(chǎn)。她申請(qǐng)商業(yè)貸款，最長(zhǎng)年限是25年。

3、月收入影響商貸年限

在商業(yè)貸款審核階段，購(gòu)房人的還款能力也會(huì)影響貸款年限。因?yàn)殂y行在發(fā)放貸款的時(shí)候會(huì)對(duì)購(gòu)房人及其家庭的收入水平進(jìn)行評(píng)估，以保證購(gòu)房人每月收入能足以償還月供。一般來(lái)說(shuō)，銀行要求的月供水平不高于購(gòu)房人家庭月收入的50%。如果購(gòu)房人每月收入水平較低，銀行確定的貸款額度和貸款年限都將相應(yīng)調(diào)低。

如果購(gòu)房人以家庭為名義申請(qǐng)房貸，可以夫妻雙方共同申請(qǐng)房貸，將還款能力好的一方設(shè)為主貸人，用兩個(gè)人的流水提高整體還款的能力。