根據(jù)《擔(dān)保法》的相關(guān)內(nèi)容規(guī)定，如果給付定金的買家不可按照約定履行合約時(shí)，賣家有權(quán)沒收其定金，且買家無權(quán)要求定金的返還。若收受定金的賣家沒能履行約定的債務(wù)時(shí)，那么作為賠償就應(yīng)該雙倍返還定金。

商品房認(rèn)購書作為商品房買賣預(yù)約合同，其中的定金條款，是在一方違約，造成無法簽訂商品房買賣合同時(shí)，對守約方的保護(hù)和救濟(jì)。然而，當(dāng)雙方對正式的商品房買賣合同主要條款不可商議一致時(shí)，不可認(rèn)為任何一方存在違約行為。在這種情況下，認(rèn)購書中的定金條款就不適用了。

如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，即買受人因自己的原因放棄購買此住房，不來簽訂買賣合同，或者出賣人違約，不賣此住房，那么不履行約定的義務(wù)一方無權(quán)要求返還定金。接受定金的一方不履行約定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，造成商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。如果買賣雙方對預(yù)售或銷售契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，不可歸責(zé)于任何一方，所以出賣人應(yīng)把定金全數(shù)返還買受人。

如何避免定金陷阱

要避免定金陷阱首先不要與開發(fā)商簽訂認(rèn)購協(xié)議書，不要交定金。在商品房的交易過程當(dāng)中在簽訂商品房買賣合同前簽訂認(rèn)購書、交定金并不是簽訂商品房買賣合同的一個(gè)必經(jīng)程序，雙方經(jīng)商議一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何后患。其次是將“定金”寫成“訂金”、“預(yù)付款”、“保證金”、“誠意金”、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦住房買賣合同簽訂，所交款項(xiàng)不可退回，退回的法律依據(jù)有兩個(gè)：一是《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十八條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持；二是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，造成商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。另外，司法實(shí)踐一般認(rèn)為，“訂金”等費(fèi)用是預(yù)付款性質(zhì)，因雙方未簽訂商品房買賣合同開發(fā)商取得了該款項(xiàng)，屬于不當(dāng)?shù)美虼艘虬床划?dāng)?shù)美姆梢?guī)定來處理。再次是在簽訂認(rèn)購協(xié)議時(shí)明確約定對自己有利的內(nèi)容，如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責(zé)任如何承擔(dān)。