買房簽訂購房合同的時候，我們總是會在網上搜索下簽訂購房合同的注意事項。但很多人往往忽視了一點，那就是忘記核實自己所簽訂的購房合同是否有效。出現以下13種情況，個人所簽的購房合同即為無效合同。

1、開發(fā)商違反法律法規(guī)

出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

2、開發(fā)商存在欺詐、脅迫購房者簽訂合同

對于開發(fā)商誤導造成購房人產生重大誤解，或者開發(fā)商脅迫購房者違背真實意思而簽訂住房買賣合同是無效的。但是購房者需要進行舉證來申請法院和仲裁機構予與變更或者撤銷?！?/p>

3、交付住房的套型和設計不符

開發(fā)商私自變更設計包括戶型、面積朝向等事先沒有經過購房者同意的，購房者有權要求退房，購房合同無效。

4、住房面積偏差高于3%

開發(fā)商實際交付的住房實測面積與合同該約定的建筑面積或者套內面積偏差值高于3%，購房者有權要求退房，購房合同無效。

5、住房主體結構質量不合格

住房主體結構指的是承重墻、梁、柱等，經工程質量檢測機構核驗，確屬主體結構不合格的，購房人有權退房，購房合同無效。

6、出賣人未告知買受人，住房再次抵押

簽訂買賣合同后，出售人未告知買受人又將住房抵押給第三方，合同無效。或者一房多賣的行為，購房合同是無效的。

7、開發(fā)商隱瞞事實出售拆遷安置房

開發(fā)商將拆遷安置房出售給購房者，簽訂的購房合同無效。

8、延期交房高于合理期限

出賣人遲延交付住房，三個月的合理期限內仍未能履行交付住房任務的，購房合同無效。

9、出賣方原因造成無法辦理房產證

商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理住房產權登記的期限屆滿后高于一年，由于出賣人的原因，造成買受人無法辦理住房產權登記。

10、與無民事行為能力或者限制行為能力人簽訂住房買賣合同

《民法通則》第十二條規(guī)定：不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。第十三條規(guī)定：不可辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人。

刑法中的限制行為能力人是指，年滿14周歲未滿16周歲的人、又聾又啞的人或者盲人、患有間歇性精神病的人。

因此，無民事行為能力人、限制民事行為能力人的住房買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同，他們不可獨立簽訂住房買賣合同，否則，屬無效合同。這種情況在二手房交易中，比較常見。

11、產權主體無資格造成的合同無效

出賣住房的主體必須是該住房的產權人。非產權人出賣他人的住房時，須提交共有人的同意證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有住房的，其買賣行為也無效。

12、房地分離出賣

由于住房是建筑在土地面上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，住房產權通過買賣而轉讓時，該住房占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。

13、侵犯優(yōu)先購買權

住房產權人出賣共有住房時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。住房產權人出賣出租房時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購買權。

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