開發(fā)商五證不全簽的購房合同是無效的，開發(fā)商沒有五證就不具備對外銷售房產(chǎn)的資格，有違法律強制性規(guī)定的合同無效，所以開發(fā)商在沒有五證的情況下和購房者簽訂的購房合同不具備效力。沒有五證的房子實際上風(fēng)險是很大的，如果有已經(jīng)簽合同交首付的最好去辦理退款。

開發(fā)商五證是哪五證

1、《建筑用地規(guī)劃許可證》

《建筑用地規(guī)劃許可證》就是指開發(fā)商及建設(shè)單位向土地管理部門申請使用土地之前，經(jīng)當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃行政主管部門確定的，該建設(shè)項目位置、高度、容積率等符合城市規(guī)劃的法律憑證。

2、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》就是該建設(shè)工程項目符合城市規(guī)劃需求的法律憑證，在這里主要就是指開發(fā)商開發(fā)的這個樓盤項目的規(guī)劃設(shè)計符合城市的規(guī)劃。

3、《國有土地使用證》或《不動產(chǎn)權(quán)證書》

《國有土地使用證》是指經(jīng)土地使用者及開發(fā)單位申請，經(jīng)當(dāng)?shù)氐娜嗣裾C布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。在這本證書上，主要載明了土地使用者名稱、土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。當(dāng)然，如果是近幾年的新開發(fā)樓盤，也有可能是《不動產(chǎn)權(quán)證書》。

其中，在土地性質(zhì)這一欄主要有兩種性質(zhì)：劃撥和出讓，對于商品房來說，基本上都是出讓性質(zhì)的土地。而土地用途的不同也會造成土地使用期限的差異：住宅用地的使用期限是70年，商業(yè)用地使用期限是40年。

4、《建設(shè)工程開工證》

就是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是住房權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有《建設(shè)工程開工證》的建筑屬違章建筑，不受法律保護。

如果開發(fā)商不具備上述這“四證”中的一種或者是多種，都證明該項目用地和建筑是違法的。

5、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》

《商品房銷售(預(yù)售)許可證》就是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)公司，銷售商品房的批準性文件(如果是現(xiàn)房，開發(fā)商只須出具竣工備案表)。

在這里大家一定要注意，如果開發(fā)商目前還不沒有《商品房銷售(預(yù)售)許可證》的話，那么您與開發(fā)商所填寫的“購房合同、內(nèi)部協(xié)議”等都是無效的。