1、購(gòu)房人違約。就是購(gòu)房人由于自己的原因，比如臨時(shí)不想買(mǎi)了等，這個(gè)時(shí)候，購(gòu)房人就算違約了，要按照認(rèn)購(gòu)書(shū)中的違約條款承擔(dān)責(zé)任，或者出賣(mài)人有權(quán)不返還定金?！逗贤ā返谝话僖皇鍡l當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

2、由于出賣(mài)人的原因沒(méi)簽買(mǎi)賣(mài)合同。這個(gè)時(shí)候就算開(kāi)發(fā)商違約了，按照合同法115條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商（出賣(mài)人）需要雙倍返還定金（相當(dāng)于賠了一倍定金）。

3、由于不是雙方的原因（如國(guó)家政策變更、地震等因素，或者雙方按照合理的條款也無(wú)法磋商完成）。這個(gè)時(shí)候，雙方一般互不承擔(dān)責(zé)任，定金返還給購(gòu)房人就可以了。

什么是根本違約

根本違約又稱(chēng)重大違約，是指合同一方當(dāng)事人違反合同的規(guī)定，致使該合同的目的不可實(shí)現(xiàn)；根本違約的構(gòu)成要件是一般違約的構(gòu)成要件，加上因違約行為造成的合同目的不可實(shí)現(xiàn)，其法律效果是當(dāng)一方根本違約時(shí)，另一方當(dāng)事人可以解除合同并要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。

房產(chǎn)交易中，哪些情況屬根本違約

1、簽署定金合同后，買(mǎi)方未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)繳納定金。

2、簽署買(mǎi)賣(mài)合同后，賣(mài)方未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)辦理委托公證。

3、買(mǎi)賣(mài)一方只是一般違約，另一方卻私自解除合同，則另一方的行為視為根本違約。

買(mǎi)房的違約責(zé)任怎么確定

對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中違約責(zé)任如何確定，是出現(xiàn)此種爭(zhēng)議后必須解決的問(wèn)題。但是由于商品房買(mǎi)賣(mài)合同大多屬于格式，對(duì)于違約責(zé)任的承擔(dān)方式約定相對(duì)比較明確，一旦出現(xiàn)約定不明的情況，我們也可以根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》的有關(guān)規(guī)定確定有關(guān)損失的計(jì)算方法。

《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第17條規(guī)定：商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，逾期交付使用住房的，按照逾期交付住房期間有關(guān)主管部門(mén)公布或有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)住房租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第18條第2款規(guī)定：由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在規(guī)定期限內(nèi)未能取得住房所有權(quán)證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊原因外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)記收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。