未下證的二手房可以按正常程序買賣，民法典規(guī)定，房產(chǎn)證未下來的，并不影響二手房的買賣，但出賣人需要如實告知買受人，當事人在買賣住房時可以簽訂買賣合同，但不可辦理過戶登記。

新房和二手房分別要怎樣查驗住房產(chǎn)權(quán)情況

1、新房看五證和土地出讓金繳納情況

五證齊全的住房意味著開發(fā)商的資質(zhì)和銷售資格均無問題。另外，購房者還應(yīng)該查看新房的土地出讓金繳納情況，因為產(chǎn)權(quán)證的辦理還牽涉到土地出讓金是否有超規(guī)劃面積是否有抵押等多種因素。

2、二手房要到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證

與新房不同，二手房驗明產(chǎn)權(quán)狀況是關(guān)鍵。購房者在購買二手房時一定要看土地、住房產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無遺留糾紛問題，避免一房兩賣；審定住房產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性。注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。

①產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人，核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的住房人是否一致，原則上是一個字也不可錯；

②產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處；

③看該住房是否有住房共有權(quán)人，如果住房為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣住房的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果住房已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果住房已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意住房出售的書面文件。

買賣新房和二手房還有哪些區(qū)別

1、二手房簽訂的是三方合同

如果是通過中介購買二手房，除了直接同住房產(chǎn)權(quán)人簽署的《買賣契約》，還要同中介公司簽署《房產(chǎn)中介合同》。既然是三方一起簽合同，需要留意的地方更是多一些。

2、購買二手房需要做評估

在經(jīng)過選房、看房、簽合同三個步驟后，將進入買房的實質(zhì)性階段。具體是：住房面積測繪、住房價值評估、住房抵押貸款、住房產(chǎn)權(quán)過戶、取得回執(zhí)。這其中就需要進行住房評估。只有經(jīng)過評估，辦理完該走的程序，購房者才能順利拿到住房產(chǎn)權(quán)證。

3、稅費繳納比例不同

按照國家稅收規(guī)定，二手房如果高于兩年或者是高于五年，將會適當減、個人所得稅、契稅等。而新房減免情況則不同，具體要看住房實際面積。