一般大多數(shù)銀行規(guī)定住房抵押貸款的年限在1-20年左右，最長不會高于30年，但是想要貸款20年期限還是比較容易的。不過，如果借款人年齡越大，或者是抵押住房的房齡越老，那么可以貸到的期限也就越短，因為他們之間存在這樣的關(guān)系。

1、在住房抵押銀行貸款中，如果抵押的是個人住宅，要求抵押住房的房齡加上貸款期限不可高于40年，如果是抵押商業(yè)用房，則不可高于30年，這也就意味著房齡高于20年的住房難以貸到30年的貸款期限。

2、考慮到后期還款能力的問題，許多銀行規(guī)定借款人年齡加上貸款期限不可高于75年，也就是說，如果借款人年齡已經(jīng)高于45歲，雖然還可以貸款，但是卻難以貸到30年這么長的期限。

3、如果是抵押一手房，最長貸款期限是30年，如果抵押二手房，最長貸款期限是20年。

住房抵押貸款年限由哪些因素決定?

1.房產(chǎn)性質(zhì)。不同性質(zhì)的房產(chǎn)具有不同的貸款年限，而這里說的房產(chǎn)性質(zhì)包括普通住宅、商業(yè)樓、廠房等。如普通住宅最長貸款年限為30年;商業(yè)用房和商住兩用房，貸款年限最長為10年;私有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓房、拍賣房最長貸款期限為20年。一般而言是普通住宅的貸款年限相對較高。

2.貸款人年齡限制。貸款人的年齡在申請辦理貸款過程當(dāng)中是非常重要的審核因素，盡管不同的地方不同的銀行有著不同的規(guī)定，但一般來講，年滿18周歲(男性最高60歲，女性最高55歲)都可以申請辦理個人住房貸款。

但從銀行意愿來講，銀行更愿意貸款給25歲到55歲的貸款人，因為這個年齡段的申請人可能會有比較高的還款能力。)因此，在這個年齡段申請貸款的人會更容易通過審核并有比不處在這個年齡段的人更長的可貸年限。

3.貸款人的還款能力。在申請貸款時，銀行會讓貸款人提供收入證明、銀行流水，收入證明能直接反應(yīng)借款人的還款能力，銀行通常根據(jù)這些這些情況來決定是否放貸，通常情況，銀行會要求借款人收入證明上的月收入是其月還款和其他負(fù)債之和的兩倍以上。

對于那些收入較高，有一定消費能力的人群，銀行會建議較短的貸款年限，而對于那些收入較低，還款能力較弱的人群，銀行會建議貸款年限長一點。

4.房齡。房齡越老，貸款年限越短是對于二手房而言。在購買二手房時，銀行批準(zhǔn)的貸款年限會受到房齡的影響，因為二手房是按照評估價來計算貸款額的，而房齡過老，相應(yīng)的評估價也會較低。因此，老房子在申請二手房貸款時，貸款金額一般會隨著房齡增大而相對下降，貸款年限也是如此。

5.貸款利率的變化。貸款利率不是固定不變的數(shù)值，貸款利率會影響房貸期限。一般而言兩者之間成反比關(guān)系。

6.土地使用年限。土地使用年限和房齡并不一樣，土地使用年限是從房地產(chǎn)商拿到地的時候開始算的，而房齡則是從住房竣工驗收合格到交付使用之日起計算，因此房齡通常小于土地使用年限。

大多數(shù)銀行都要求貸款年限小于土地使用年限，然而不同的銀行規(guī)定也不相同，因此準(zhǔn)備貸款買房的人要提前咨詢好相關(guān)銀行，查清貸款買房的土地使用年限，避免因為剩余年限過少而影響貸款狀況。