城中村的土地性質(zhì)仍然是集體所有。我國(guó)《憲法》規(guī)定農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。房產(chǎn)證只能證明土地之上的房產(chǎn)歸屬，只有取得土地證才能證明土地權(quán)屬。而在自己建造或者購(gòu)買城中村內(nèi)住房后，很多人無(wú)法辦理土地證，形成沒有土地證，只有房產(chǎn)證的“小產(chǎn)權(quán)房”。

由于城中村自建房是在宅基地面上建蓋的住房，所以說(shuō)城中村自建房只能在本村村民內(nèi)進(jìn)行房產(chǎn)交易，而且城中村自建房是不可公開上市交易，所以城中村自建房叫做小產(chǎn)權(quán)房。但是，這一切必須是符合辦理自建房產(chǎn)權(quán)證的標(biāo)準(zhǔn)，否則也城中村自建房是不可叫做小產(chǎn)權(quán)房。

而且小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地面上建設(shè)的住房，沒有繳納土地出讓金等費(fèi)用，城中村自建房產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。這樣看來(lái)可以說(shuō)城中村自建房也是屬于小產(chǎn)權(quán)房的。

什么是城中村

城中村是指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，由于農(nóng)村土地全部被征用，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸莺螅跃幼≡谟稍甯脑於葑兂傻木用駞^(qū)，或是指在農(nóng)村村落城市化進(jìn)程中，由于農(nóng)村土地大部分被征用，滯后于時(shí)代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外的農(nóng)民仍在原村居住而形成的村落。城中村在區(qū)域上已經(jīng)成為城市的一部分，但在土地權(quán)屬、戶口、行政管理體制上仍然保留著農(nóng)村模式的村落。因此，城中村的土地性質(zhì)仍然是集體所有。

而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類自建房沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)買城中村自建房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂城中村自建房產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。