二手房，因?yàn)槭乾F(xiàn)房且地段較成熟，所以受到許多購(gòu)房者喜歡。但由于二手房交易流程較復(fù)雜，一些細(xì)節(jié)如果把握不清的話，就會(huì)很容易發(fā)生違約，故而大家需要提前了解清楚。下面就由小編為大家梳理一些買二手房時(shí)需注意的細(xì)節(jié)，而這些都是有不少人曾經(jīng)栽過(guò)的＂坑＂，希望可以提醒后面的購(gòu)房者防范一下。

一、配偶異議

比如住房登記在夫妻一方名下，買賣合同只有登記一方簽字，沒(méi)有配偶方簽字。這種情況所產(chǎn)生的后果會(huì)是這樣的：一旦房?jī)r(jià)大漲，賣方反悔，配偶一方會(huì)以住房屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對(duì)于登記一方擅自出售侵犯了共有權(quán)提出異議，這樣一來(lái)，將會(huì)造成合同不可履行。

因此，購(gòu)房者一定要事前了解業(yè)主婚姻狀態(tài)，有配偶的務(wù)必讓配偶一并簽字確認(rèn)。若是配偶不愿意簽字或不在場(chǎng)的，務(wù)必通過(guò)錄音、拍照等方式留下固定證據(jù)，以防賣方反悔。

二、業(yè)主親戚朋友代簽屬于無(wú)權(quán)代理

比如，業(yè)主的親戚朋友代為簽約，事后并沒(méi)有讓業(yè)主及時(shí)補(bǔ)簽字，這時(shí)，業(yè)主不追認(rèn)了，那么就會(huì)造成合同對(duì)其不發(fā)生法律效力。由于無(wú)權(quán)代理合同屬效力待定合同，對(duì)業(yè)主是否有效取決于業(yè)主是否追認(rèn)，存在房?jī)r(jià)大漲業(yè)主不追認(rèn)不履行，而房?jī)r(jià)下跌業(yè)主追認(rèn)履行的被動(dòng)局面。

因此，購(gòu)房者簽約時(shí)，要盡量要求代理人出具業(yè)主授權(quán)委托書并留存。若沒(méi)有授權(quán)委托書的，務(wù)必對(duì)業(yè)主錄音確定是否同意代理人代簽，并就成交價(jià)、付款方式等主要事宜予以確認(rèn)，事后及時(shí)要求業(yè)主補(bǔ)簽合同。

三、稅費(fèi)不明

比如，二手房買賣合同中沒(méi)有約定過(guò)戶納稅申報(bào)方式及業(yè)主的免稅義務(wù)。這種情況所會(huì)產(chǎn)生的后果就是，房?jī)r(jià)大漲后，業(yè)主實(shí)收情況下，堅(jiān)持核實(shí)征收，拒絕核定征收，拒絕履行申請(qǐng)免稅，故意增加買家交易成本，逼迫買家放棄購(gòu)買。

因此，購(gòu)房者在簽約時(shí)，要明確約定納稅申報(bào)方式（核定征收還是核實(shí)征收）及業(yè)主的免稅義務(wù)。只有白底黑字的寫入合同里，才能維權(quán)。

四、違約條款不明

比如，合同沒(méi)有約定遲延履行日違約金或約定違約金過(guò)于隨意、過(guò)低。因?yàn)闆](méi)有約定履行合同義務(wù)多少日的話，那么對(duì)方就有權(quán)解除合同。

因?yàn)楹苡锌梢灾坝袠潜P的合同版本日違約金和根本違約金都是業(yè)務(wù)員隨意手寫?；蛘哂械母具`約金只填寫1％，只約定履行合同造成合同目的不可實(shí)現(xiàn)對(duì)方才有權(quán)解除合同。

更甚者，有的履行義務(wù)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，對(duì)方才有權(quán)解除合同（比如之前有代理公司的合同約定一方履行義務(wù)高于15個(gè)工作日，對(duì)方才有權(quán)解除合同），約定仲裁等。

這樣的后果就是，一旦業(yè)主違約，損失根本就無(wú)法得到限度彌補(bǔ)，若房?jī)r(jià)大漲住房可能被一房?jī)少u。因此，要約定好遲延履行義務(wù)對(duì)方有權(quán)解除合同的合理時(shí)間，比如有代理公司合同為5日，以及約定好根本違約違約金，建議成交價(jià)20％。