兩種合同簽訂的場(chǎng)合不同。預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)采用，住房竣工交付使用，買(mǎi)受方付清全部房?jī)r(jià)款后，可直接辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居(竣工驗(yàn)收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房，即現(xiàn)房)銷(xiāo)售。

商品房預(yù)售合同必須包括哪些基本內(nèi)容

1、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人身份，寫(xiě)明雙方的名稱(chēng)地址等；

2、預(yù)售商品房的基本情況。包括預(yù)售商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、住房建筑面積、住房結(jié)構(gòu)、住房竣工交付日期及附住房平面圖等；

3、預(yù)售商品房的面積。面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并標(biāo)明是建筑面積、使用面積還是其他面積；

4、房?jī)r(jià)。包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。我國(guó)預(yù)售方相關(guān)規(guī)定中并沒(méi)有對(duì)預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，所以購(gòu)房者應(yīng)在合同中明確；

5、住房交付方式和期限，逾期交房的免則條件，雙方可約定由于一定的自然事件（例如地震、洪水等），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的交房期限可以合理順延；

6、住房使用性質(zhì)。是住宅用房、用房還是生產(chǎn)用房或其他；

7、違約責(zé)任。包括購(gòu)房一方不可依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不可按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任；

8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)；

9、物業(yè)管理?xiàng)l款；

10、糾紛解決方式。如挑選訴訟還是仲裁；

11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款，比如首付首付款及貸款方式等。

住房預(yù)售合同的注意事項(xiàng)有哪些

1、確認(rèn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證等證件

要看開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國(guó)有土地使用證、該工程開(kāi)發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證。為保護(hù)購(gòu)房人的基本權(quán)利，國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同是無(wú)效合同，無(wú)效合同約定的當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)得不到法律保護(hù)。

2、約定抵押權(quán)的處理方式

絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的投資并不完全是自有資金，為籌集建設(shè)資金，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)設(shè)定土地抵押權(quán)或在建工程抵押權(quán)，把在建的商品房抵押給銀行以獲得貸款。抵押權(quán)人在法律上有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。若抵押權(quán)處理不當(dāng)，一旦開(kāi)發(fā)商與債權(quán)人出現(xiàn)糾紛，購(gòu)房人極有可能得不到房產(chǎn)。

3、約定住房交付條件和遲延交房的違約責(zé)任

預(yù)售合同示范文本對(duì)住房交付條件做了基本規(guī)定，保障了購(gòu)房人最基本的權(quán)益。但示范文本已有的內(nèi)容并不可完全滿(mǎn)足所有購(gòu)房人的需求。開(kāi)發(fā)商遲延交房的責(zé)任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購(gòu)房人解除合同的權(quán)利兩個(gè)層次。