二手房估價也是一門學問，一般的二手房評估都需要專業(yè)機構的專業(yè)人員來評估。但沒有專業(yè)人員在場怎么辦？有關專家在此為你提供一個“土方法”，能將房產價格算出個大概，可作為開價時的一個參考。

1．住房的折舊費。房子一旦蓋好便進入折舊期。一般說來，磚混結構一等住房的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2％；

2．戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法媲美新房，如果房子的戶型為小廳、小衛(wèi)、小廚房（簡稱“三小”套型），則扣減10％；

3．房子所在的樓層不同，價格不一樣。例如一、二層是基準價，五層、六層扣減3％，七層減5％，而三、四層則加3％，頂樓減5％；

4．朝向因素。假如房子沒有朝南的門窗，則減5％；

5．小區(qū)環(huán)境對房價的影響。沒有物業(yè)管理扣減5％，小區(qū)沒有單獨封閉，也減5％；屬于重點中小學區(qū)域的房子要加15％；

6．習慣性心理因素。該因素也會使人們對買舊房心存壓力?；ê芏噱X才買套舊房，這一因素又使房價減8％。

最后，在以上數(shù)據(jù)的基礎上，報價應為同地理位置商品房價格的60％～70％，約是當前周邊住房租金的100倍。當然這只能作為一個參考，而住房真正的價值還需專業(yè)人員來評估。