開發(fā)商拿地時(shí)間查的到，一般情況下可以登陸中國(guó)國(guó)土資源部資源部—土地市場(chǎng)欄目—在下方輸入相關(guān)查詢內(nèi)容就能查詢得到。根據(jù)開發(fā)內(nèi)商公示的土地證，查看土地證編號(hào)，登錄當(dāng)?shù)貒?guó)土局網(wǎng)站查詢核實(shí)，會(huì)有該塊土地詳細(xì)信息，包括位置、面積、土地使用權(quán)人、受讓時(shí)間等信息。

有的地方國(guó)土局網(wǎng)站公示做的不錯(cuò)，不需要土地證編號(hào)，便可搜索查詢土地項(xiàng)目情況。另外，如網(wǎng)站無法查詢，請(qǐng)與當(dāng)?shù)貒?guó)土局聯(lián)系。拿地時(shí)間指開發(fā)商受讓土地日期：在開發(fā)商售樓處會(huì)有土地證公示，如果開發(fā)商連基本的土地證都無法出示，那么涉嫌違法銷售或開發(fā)，謹(jǐn)防上當(dāng)受騙。

影響開發(fā)商拿地的公司因素有哪些?

1、公司戰(zhàn)略。

從公司整體發(fā)展角度，是否要進(jìn)入一個(gè)區(qū)域，進(jìn)入一個(gè)城市，是否要擴(kuò)大在該城市的市場(chǎng)占有率。這方面需要重點(diǎn)考慮的是做好城市領(lǐng)先和城市數(shù)量的關(guān)系，盡可能的把更多的城市做成根據(jù)地。

2、土地儲(chǔ)備。

一是從土地儲(chǔ)備總量上是否充足，能否支持未來幾年的可持續(xù)發(fā)展，特別是對(duì)上市公司而言，由于拿地到竣工確認(rèn)收益至少需要三年，因此土地儲(chǔ)備必須保證未來三年的業(yè)績(jī)支撐。二是從土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)上是否合理，是否一線、二線、三四線布局合理，是否市區(qū)、近郊、郊區(qū)分布合理，是否高端、改善、剛需有效組合等等。

3、資金情況。

公司的資金是否充足，募集資金的能力與成本如何?如果資金充足亦或過剩，募集資金的能力強(qiáng)，而項(xiàng)目開發(fā)的預(yù)期收益率高于資金募集成本，那么增加項(xiàng)目土地儲(chǔ)備可以增加公司的利潤(rùn)的，應(yīng)該合理利用融資增加土地儲(chǔ)備。

4、溢價(jià)能力。

公司在品牌、產(chǎn)品、營(yíng)銷等是否能在某一區(qū)域或某一類產(chǎn)品上實(shí)現(xiàn)較高的溢價(jià)，如果具有較高的溢價(jià)能力，那么不僅項(xiàng)目的潛在收益較高，而且公司也有較高的機(jī)會(huì)獲得該項(xiàng)目。反之，如果公司的溢價(jià)能力有限，不僅是收益水平低，實(shí)際上公司通過公開方式投的土地的幾率也很低。其中政府關(guān)系也是公司實(shí)現(xiàn)土地向下溢價(jià)的一項(xiàng)重要資源。

5、成本控制。

公司取得土地的成本不應(yīng)該高于周邊土地的價(jià)格(除非公司的溢價(jià)能力極強(qiáng))，即謹(jǐn)慎對(duì)待地王項(xiàng)目，如果公司獲得土地的成本低于市場(chǎng)水平，或是市場(chǎng)的土地價(jià)格存在剛性，易升難降，則土地成本風(fēng)險(xiǎn)較低。

6、隱性收益。

除了財(cái)務(wù)性的收益外，項(xiàng)目開發(fā)還有提升公司品牌、改善土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)等隱性收益，因此也要綜合考慮這些隱性收益，這將影響到公司的長(zhǎng)期上溢價(jià)能力。