本文主題圍繞房產(chǎn)交易中的日期界定與稅費計算，詳細闡述了不同類型房產(chǎn)（商品房、已購公房、繼承或直系親屬贈與的房產(chǎn)）在交易時日期確認的規(guī)則，以及賣房所需繳納的稅費種類和計算方式。

1、商品房與經(jīng)濟適用房：以契稅票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期為準。

2、已購公房：房產(chǎn)證填發(fā)日期或原始購房合同簽署日期或第一筆購房房款的銀錢收據(jù)日期。

3、繼承的房產(chǎn)、直系親屬贈與的房產(chǎn)：按照原房本登記日期為準，但查證原房本登記日期要去房管局檔案管理中心提交房產(chǎn)證、身份證申請調(diào)檔，取得調(diào)檔函。

注意：以下情況一般需開具調(diào)檔函：

1) 繼承后的新產(chǎn)權(quán)證不滿5年，而實際情況已經(jīng)滿足。(繼承的房產(chǎn)可以按照繼承前的日期界定是否滿5年)

2) 直系親屬贈與后的新產(chǎn)權(quán)證不滿5年，而實際情況已經(jīng)滿足。(贈與的房產(chǎn)為直系親屬之間贈與的可以按照贈與前的日期界定是否滿5年)

3) 夫妻更名后的新產(chǎn)權(quán)證不滿5年，而實際情況已經(jīng)滿足。(夫妻更名的房產(chǎn)可以按照繼承前的日期界定是否滿5年)

4) 住房地址變更后的新產(chǎn)權(quán)證不滿5年，而實際情況已經(jīng)滿足。

5) 遺失補證，產(chǎn)權(quán)證在遺失情況下，后補發(fā)的產(chǎn)權(quán)證附記頁若是沒有標(biāo)明原產(chǎn)權(quán)證的填發(fā)日期，需要開具調(diào)檔函。(遺失補證，破損換證的可以按照原產(chǎn)權(quán)證得時間界定是否滿5年)。

6) 其他特殊情況。

賣房的稅費

1、營業(yè)稅：稅率5.55%，由賣方繳納;

如果轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足2年的非普通住宅，按照全額征稅營業(yè)稅;如果轉(zhuǎn)讓出售購買時間高于2年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買不足兩年的普通住宅，按照兩次交易差價收營業(yè)稅;如果轉(zhuǎn)讓出售購買2年以上的普通住宅免征營業(yè)稅;如果所出售房產(chǎn)是非住宅類如商鋪、寫字間、廠房等，則不論是否高于2年都會全額征收營業(yè)稅。

2、個人所得稅：稅率交易總額1%或兩次交易差額單位10%，由賣方繳納。

征收條件有兩個：家庭唯一住宅以及購買時間高于5年。如果兩個條件都滿足免征個人所得稅;任何一條不滿足都需要繳納個稅。另外對于非住宅類房產(chǎn)不管什么情況都要繳納個稅。

3、印花稅：稅率1%，買賣雙方一人一半。但是現(xiàn)在暫時免征。

4、契稅：基準稅率3%，優(yōu)惠稅率1.5%和1%，買房承擔(dān)。同時規(guī)定：買房首次購買面積不足90平米的普通住宅繳納交易額1%契稅;如果買房首次購買面積高于90平米的普通住宅則繳納交易總額的1.5%;如果買方購買房產(chǎn)是非普通住宅性質(zhì)或非住宅性質(zhì)則繳納交易總額的3%。

5、測繪費：1.36元每平米，總價乘以房產(chǎn)實際面積。

6、二手房交易手續(xù)費：住宅6元/平米*實際測繪面積，非住宅10元/平米。

7、登記費：工本費80元，共有產(chǎn)權(quán)增加每本20的工本費。