什么樣的情況下需要承擔(dān)住房違約責(zé)任

本文圍繞住房買賣合同的解約情形及購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)要注意的關(guān)鍵點(diǎn)展開(kāi)，包括因不可抗力、主觀原因、買家違約及單方解約的處理方式，以及查驗(yàn)賣方身份、審查有效證書(shū)、確保買賣安全和約定定金規(guī)則等注意事項(xiàng)。

1、因客觀原因解約：

如果發(fā)生了不可抗力而造成合同無(wú)法繼續(xù)履行(例如：自然災(zāi)害、政府政策等)，賣方需提供不可抗力相關(guān)文件證明，隨后與買方及中介三方商議解約，賣方一般只需退還買方定金。

2、與買家商議：

由于主觀原因賣家不愿出售住房，但和買方及中介說(shuō)明且三方無(wú)異議。三方簽署解約協(xié)議，約定解約細(xì)則即可。

3、買家存在違約：

如買方存在違約狀況，賣方提出解約，三方無(wú)異議的也可直接簽署《解約協(xié)議》，賣方可要求不退定金，買方違約一般有以下情況：①買方提供的資料出現(xiàn)問(wèn)題造成無(wú)法過(guò)戶;②由于主觀原因，買方不想買了;③買方高于合同約定期限支付房款。

4、單方解約：

賣方單方面提出解約，需賠償買方違約金。①合同中無(wú)具體規(guī)定，且賣方僅收取定金，尚未發(fā)生其他費(fèi)用，則賠償雙倍定金;如果合同中有具體規(guī)定或給買方造成損失且買方可提供證據(jù)的根據(jù)合同規(guī)定及損失裁定。

購(gòu)房者在簽購(gòu)房合同需注意什么

一、查驗(yàn)對(duì)方身份：

這里的對(duì)方，自然就是賣方了，為什么在簽訂購(gòu)房合同之前最查驗(yàn)一下賣方的身份呢?因?yàn)檫@樣一來(lái)可明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，它是購(gòu)房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂的購(gòu)房合同是無(wú)效的，因此，合同的出賣人應(yīng)當(dāng)是該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商或二手房房東。

當(dāng)然了，在賣房的時(shí)候，有不少賣方都會(huì)挑選通過(guò)住房中介來(lái)銷售房子。因此，如果開(kāi)發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)簽約，該中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營(yíng)資格，并有開(kāi)發(fā)商出具的授權(quán)委托書(shū)，才具備簽約的資格。

二、審查有效證書(shū)：

在買房的時(shí)候，一定要看與房子有關(guān)的各種證書(shū)，比如，買新房要看開(kāi)發(fā)商的五證。商品房預(yù)售和銷售必須應(yīng)當(dāng)具備“五證”，即國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證、商品房預(yù)售許可證和商品房銷售許可證，它們是購(gòu)房人必須審查的最重要的文件。

而在審查開(kāi)發(fā)商的五證時(shí)，一定要確定其是有效證書(shū)，也就是說(shuō)，一定要看五證的原件?？偠灾?，缺少上述文件，則該商品房不具備銷售條件。

三、確保買賣安全：

如果你在買房的過(guò)程當(dāng)中，沒(méi)有確保好買賣安全的話，那么就易出現(xiàn)房財(cái)兩安的情況。除了具備上述“五證”之外，法律規(guī)定，被查封、被抵押和已銷售而未經(jīng)原買受人同意的商品房是不可銷售的，否則買受人則面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，直至財(cái)房?jī)煽铡?/p>

因此，為了讓自己可以避免買到抵押房和查封房，小編在這里給大家一些建議：大家在購(gòu)房前應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門查清所購(gòu)商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷售，以確保交易安全。

四、約定定金規(guī)則：

在買房的時(shí)候，往往都是需要交購(gòu)房定金的，這點(diǎn)相信大家都是知道的。但是，目前商品房買賣的通常做法是購(gòu)房人買房時(shí)先簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并且支付定金，然后才簽訂購(gòu)房合同。由于購(gòu)房人事前沒(méi)看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地，不知道到底該不該簽。