住房的買(mǎi)賣(mài)合同違約是可以開(kāi)發(fā)商違約，也可以是購(gòu)買(mǎi)者違約，今天要跟大家說(shuō)的是房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同違約，主要包括：交房；面積出現(xiàn)偏差；變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)；住房質(zhì)量不合格；未按期辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。那么，今天我們就來(lái)為大家介紹一下房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同違約以及住房買(mǎi)賣(mài)合同違約怎么辦？

一、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同違約

1、法定違約金

合同對(duì)違約金作了原則性規(guī)定，且有關(guān)條例規(guī)定了違約金比例，適用法定違約金。在此情況下，由于合同的內(nèi)容、違約的性質(zhì)、程度的不同，確定違約金的方法與數(shù)額也有所不同。，有關(guān)條例明確規(guī)定了違約金比例的，即可以按照該比例直接計(jì)算出違約金的數(shù)額。例如《工礦產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)合同條例》第35條第5項(xiàng)規(guī)定，交貨的，應(yīng)比照中國(guó)人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定，按交貨總值計(jì)算，向需方償付交貨的違約金。這里明確規(guī)定了延期交貨的違約金比例為每日萬(wàn)分之三。又如《如工承攬合同條例》第21條第4項(xiàng)規(guī)定，交付定作物，應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定，向定作方償付違約金。以酬金計(jì)算的，每一天，按交付部分的酬金總額的千分之一償付違約金。由此可見(jiàn)，延期履行合同的法定違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是固定的。各種滯期費(fèi)、滯納金等適用如上規(guī)定。

第二，有關(guān)法規(guī)只規(guī)定了違約金一定比例范圍。這需要通過(guò)受理案件的人民法院或合同仲裁機(jī)關(guān)確定一定的比率，才能計(jì)算出違約金的數(shù)額。如《工礦產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)合同條例》第35條第1項(xiàng)規(guī)定，供方不可交貨的，應(yīng)向需方償付違約金。通用產(chǎn)品的違約金為不可交貨部分貨款總值的1％至5％。一般來(lái)講，不履行或不完全履行合同的法定違約金為一定的比例范圍。

2、約定違約金

由于約定違約金的比例法律無(wú)明文規(guī)定，因此在實(shí)踐處理中也不一致。有的認(rèn)為約定違約金的數(shù)額不可高于法定違約金，高于的就是無(wú)效，但實(shí)際中也常常遇到約定違約金過(guò)高的問(wèn)題。究竟應(yīng)如何確定約定違約金的比例或數(shù)額？下面從幾個(gè)方面談?wù)劰P者看法。約定違約金的限額為違約部分的貨款或酬金的總額，這里既包括不履行或不完全履行合同的違約金，也包括延期履行合同的各種違約金。從法律上講，《民法通則》第122條第2項(xiàng)規(guī)定，當(dāng)事人可以在合同中約定，一方違反合同時(shí)，向另一方支付一定數(shù)額的違約金。該法條對(duì)約定違約金的數(shù)額未作限制，允許當(dāng)事人用約定違約金來(lái)彌補(bǔ)某些法定違約金過(guò)低的缺點(diǎn)。

如《工礦產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)合同條例》規(guī)定通用產(chǎn)品的法定違約金的比例只是違約部分貨款的百分之一至百分之五。這就使一些不法商人有可乘之機(jī)，如供貨方在因市場(chǎng)行情變化使自己產(chǎn)品變?yōu)榫o俏時(shí)，可能徑行違反合同不供貨，即使按數(shù)額支付違約金，仍大有利可圖。這顯然不處利于社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，不利于保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益。

因此，法律規(guī)定當(dāng)事人通過(guò)商議，在法定違約金之上議定約定違約金是完全必要的。通過(guò)較高的約定違約金可以起到預(yù)防違約的積極作用。但這樣的約定也不是無(wú)限制的，根據(jù)《民法通則》的公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，以及司法實(shí)踐中的慣例，將約定違約金的數(shù)額限制在違約部分的貨款總額或酬金總額之下較為適宜。但如果有關(guān)條例對(duì)違約金數(shù)額有特別規(guī)定的，應(yīng)按特別規(guī)定辦。如《公路貨物運(yùn)輸合同實(shí)施細(xì)則》第19條第1項(xiàng)規(guī)定，違約金數(shù)額由雙方商訂，同等對(duì)待，一般不應(yīng)高于違約金部分運(yùn)量應(yīng)計(jì)運(yùn)費(fèi)的10％。

對(duì)此，約定違約金的比例也應(yīng)為違約部分運(yùn)量應(yīng)計(jì)運(yùn)費(fèi)的10％。值得注意的是，這里所說(shuō)的對(duì)違約金數(shù)額的限制，不同于違約方對(duì)另一方的實(shí)際損失所做的賠償?！睹穹ㄍ▌t》第122條第1款規(guī)定，當(dāng)事人一方違反合同的賠償責(zé)任，應(yīng)相當(dāng)于另一方因此所受到的損失。如一份購(gòu)銷(xiāo)合同的貨款總值為5萬(wàn)元，違約金為1萬(wàn)元。如果由于供方未履行合同，使需方受到了6萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)此，違約的供方除支付1萬(wàn)元的違約金外，還應(yīng)賠償5萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)損失。在司法實(shí)踐中，對(duì)具體合同的違約金條款進(jìn)行認(rèn)定時(shí)，應(yīng)首先看其是否符合訂立經(jīng)濟(jì)合同的一般原則性規(guī)定。即要看其是否有顯失公平、是否有脅迫或欺詐等情況的存在。如果屬于《合同法》中關(guān)于無(wú)效經(jīng)濟(jì)合同規(guī)定的，則應(yīng)認(rèn)定該違約金條款為無(wú)效。

二、住房買(mǎi)賣(mài)合同違約怎么辦

1、住房買(mǎi)賣(mài)合同違約怎么辦，住房買(mǎi)賣(mài)違約如何處理？交房

合同未約定交付住房違約處理辦法的，如開(kāi)發(fā)商交付住房，按照人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，違約金按照交付使用住房期間有關(guān)部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)住房租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

2、住房買(mǎi)賣(mài)合同違約怎么辦，住房買(mǎi)賣(mài)違約如何處理？面積出現(xiàn)偏差

合同未約定住房面積偏差處理辦法的，如開(kāi)發(fā)商交付的住房實(shí)測(cè)面積與合同約定面積出現(xiàn)偏差，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》和人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，面積偏差按下列辦法處理：

（1）面積偏差比值在3％以?xún)?nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

（2）面積偏差比值超出3％時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積偏差比在3％以?xún)?nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積偏差比值在3％以?xún)?nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司返還買(mǎi)受人；值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司雙倍返還買(mǎi)受人。

（3）住房買(mǎi)賣(mài)合同違約怎么辦，住房買(mǎi)賣(mài)違約如何處理？變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)

按照《商品房銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》第24條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更造成商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)違約責(zé)任。

4、住房買(mǎi)賣(mài)合同違約怎么辦，住房買(mǎi)賣(mài)違約如何處理？住房質(zhì)量不合格

根據(jù)人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第13條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商交付的住房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格和住房質(zhì)量嚴(yán)重影響住房正常使用的，購(gòu)房者可要求解除購(gòu)房合同，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任（具體參閱本節(jié)第四項(xiàng)退房糾紛的處理），其它住房質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商限期修復(fù)，出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限拖延修復(fù)的，購(gòu)房者可以自行或委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用由出賣(mài)人承擔(dān)，因修復(fù)造成交房延誤的，可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)交房的違約責(zé)任。住房的質(zhì)量應(yīng)以工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)的檢測(cè)結(jié)果為依據(jù)，購(gòu)房者對(duì)住房質(zhì)量存有疑慮的，可委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)住房質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)。

5、住房買(mǎi)賣(mài)合同違約怎么辦，住房買(mǎi)賣(mài)違約如何處理？未按期辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)

按《商品房銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》第34條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將需由其提供的辦理住房權(quán)屬登記的資料報(bào)送住房所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。如開(kāi)發(fā)商未按上述日期提交住房權(quán)屬登記材料，致使購(gòu)房者未能按約定期日或規(guī)定期日取得住房權(quán)屬證書(shū)的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

前述“規(guī)定期日”按下述方法計(jì)算：合同未約定的住房權(quán)屬證書(shū)取得日期，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成住房的，按住房交付使用后90日計(jì)算；商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工住房的，按合同訂立之日起90日計(jì)算。出賣(mài)人未按期提交辦理住房權(quán)屬登記所需材料致購(gòu)房者未按期取得住房權(quán)屬證書(shū)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定了違約金處理辦法的，按合同約定處理；商品房買(mǎi)賣(mài)合同未約定違約金處理辦法的，按已付購(gòu)房款，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。因出賣(mài)人未按期提交住房權(quán)屬登記材料，致購(gòu)房者未能按約定和規(guī)定期限取得住房權(quán)屬證書(shū)高于一年的，購(gòu)房者可要求解除合同，并可要求損失賠償，損失可按銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算。

上面就是今天給大家介紹的有關(guān)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同違約以及住房買(mǎi)賣(mài)合同違約怎么辦的全部常識(shí)，買(mǎi)房是一筆巨額交易，所以在簽訂住房合同的時(shí)候，一定要謹(jǐn)慎，如果開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)違約的情況就必須要及時(shí)的采取法律維護(hù)自身的利益。必要時(shí)應(yīng)當(dāng)尋求專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師的幫助，因?yàn)榇蚬偎镜倪^(guò)程當(dāng)中需要搜集大量的證據(jù)。