二手房買賣物業(yè)交割流程

二手房買賣物業(yè)交割涉及騰空住房、確認(rèn)戶口遷出、清點(diǎn)設(shè)施欠費(fèi)、交接鑰匙及結(jié)清尾款等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，要注意住房附屬設(shè)備驗(yàn)收、費(fèi)用結(jié)清、戶口遷出、收樓證明齊全及簽署住房交接書等事項(xiàng)，確保交易順利完成。

1、騰空住房

這是肯定需要的，賣方不騰空住房的話，新的業(yè)主就無法入住新房了。一般來說，在物業(yè)交割之前，購房者應(yīng)通知業(yè)主將騰空的住房出售，有些購房者可能會(huì)買到有租客的二手房，因此，如果是有承租人的，那么在進(jìn)行物業(yè)交割時(shí)，承租人應(yīng)到場，并商議變更租賃合同。

2、確認(rèn)前業(yè)主戶口遷出

關(guān)于這一點(diǎn)，千萬就不要隨便相信原來業(yè)主說辭，有些業(yè)主說遷出，但實(shí)際上還沒遷，建議購房者帶著不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和賣主的戶口簿到當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶓艨诳坪藢?shí)戶口簿是否已搬出。如果真的發(fā)現(xiàn)未遷出的，那么可留存一筆交割保障金，等確認(rèn)戶口遷出后再把剩余款項(xiàng)交給出售業(yè)主。

3、清點(diǎn)設(shè)施和清點(diǎn)欠費(fèi)

在進(jìn)行物業(yè)交割的時(shí)候，也一定要清點(diǎn)設(shè)施和欠費(fèi)。由于二手房一般由業(yè)主裝修使用，裝修和部分設(shè)備在銷售時(shí)通常作為禮品贈(zèng)送，因此，在簽訂房地產(chǎn)銷售合同時(shí)，應(yīng)寫明設(shè)施設(shè)備的品牌、型號和正常使用情況，并按合同約定進(jìn)行清點(diǎn)。

在實(shí)際生活中，這些設(shè)施和家電家具一般會(huì)分別有：空調(diào)、吸油煙機(jī)、熱水器、燈具。結(jié)算和安排原住房所發(fā)生的水、電、氣、有線電視、暖氣、物業(yè)、維修基金等費(fèi)用的轉(zhuǎn)移，買賣雙方必須在物業(yè)交接單上簽字備案，買方需要向原業(yè)主索要各項(xiàng)費(fèi)用交齊的票據(jù)。

4、交接鑰匙

當(dāng)以上的這些事項(xiàng)都檢驗(yàn)并做好了，那么此時(shí)需要做的就是交接鑰匙了。向出售業(yè)主領(lǐng)取各個(gè)鑰匙，記住了，不僅是索求大門的鑰匙，還要將房間門的鑰匙以及其它門的鑰匙拿回來，一般有房門鑰匙、水門鑰匙、電門鑰匙、門禁卡、信箱鑰匙等，并進(jìn)行入戶門門鎖的更換。

5、確認(rèn)無誤，結(jié)清尾款

在上面一系列流程做完之后，剩下就沒有什么事情了，就只是等待新業(yè)主搬家入住了，不過，在新業(yè)主搬家入住之前，還是得結(jié)清房子的尾款，然后就沒事了。

二手房買賣物業(yè)交割要注意什么

1、住房附屬設(shè)備需要驗(yàn)收

買家在交房時(shí)都會(huì)對住房附屬設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈(zèng)的家電、家具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收。一般合同中明確所贈(zèng)家具、家電的數(shù)量和品牌等賣家不可違約。

2、費(fèi)用需要結(jié)清

買家在收房時(shí)需檢驗(yàn)賣家是否已經(jīng)結(jié)清住房的各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用，包括水、電、煤氣、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理費(fèi)等。而賣家需確認(rèn)已將各項(xiàng)費(fèi)用都結(jié)清了，雙方才可辦理相關(guān)的過戶手續(xù)，否則，買家將有承擔(dān)不必要費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。

3、戶口必須遷出

二手房買賣，除住房交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，賣家的戶口沒有及時(shí)遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一。因此，買家在住房交接日前一天可到相關(guān)部門查閱賣家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果賣家戶口要在交房后才可遷出，則買家一定要與賣家就此問題約定清楚。

4、收樓證明需要準(zhǔn)備齊全

買家收房時(shí)要檢驗(yàn)驗(yàn)住房交付使用的各種證件是否準(zhǔn)備齊全，對于一些收房費(fèi)用，也必須清晰地知道賣家是否曾繳交過，以免造成自己的損失。另外，水、電、煤氣、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理費(fèi)等過戶的單據(jù)也應(yīng)備齊全，以免將來不可享受相關(guān)服務(wù)。

5、簽署住房交接書

收了鑰匙并結(jié)清尾款之后，千萬不要忘記一個(gè)步驟，那就是簽署《住房交接書》。賣家將符合買賣合同約定的住房交付給買家，交房的時(shí)間點(diǎn)也就是簽署《住房交接書》的時(shí)間點(diǎn)，如果忽視了，將來可能會(huì)影響到雙方對違約責(zé)任的承擔(dān)。