1、因不可抗力對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響

根據(jù)《合同法》第一百十七條“因不可抗力不可履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人延期履行后發(fā)生不可抗力的，不可免除責(zé)任”的規(guī)定，因不可抗力的出現(xiàn)對(duì)住房的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責(zé)任。

2、因重大規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響

如果在住房建設(shè)過程當(dāng)中遇到政府主動(dòng)提起的規(guī)劃變更必須對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行變更的，此類情況因不可歸人不可抗力范疇而使開發(fā)商免責(zé)，但如果完全按照買賣合同的約定由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，顯然有失公平。因此在此情形下，可根據(jù)《合同法》關(guān)于“情勢(shì)變更”的理論，即訂立合同時(shí)作為合同基礎(chǔ)及環(huán)境的客觀情況發(fā)生異常變動(dòng)，造成法律行為基礎(chǔ)喪失，當(dāng)事人合同目的不可實(shí)現(xiàn)，且該情勢(shì)變更的發(fā)生不可預(yù)見，不可歸責(zé)于當(dāng)事人，若維持原合同的效力顯失公平，則利益可能受損的一方當(dāng)事人有權(quán)要求解除合同。根據(jù)上述理論，由于情勢(shì)發(fā)生變更而造成合同解除，本就不存在任何一方違約，也就沒有違約責(zé)任。雖然當(dāng)前我國立法尚沒有確立情勢(shì)變更原則，但實(shí)務(wù)中可依據(jù)情勢(shì)變更的原理，并結(jié)合具體案情，適用《合同法》第六條關(guān)于誠實(shí)信用原則的規(guī)定予以處理。

開發(fā)商非特殊情況延期交房應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任

1、違約賠償金

關(guān)于延期交房，根據(jù)時(shí)間的長(zhǎng)久處理的方式也不一樣，如果開發(fā)商延期交房的時(shí)間不算太久，通常情況下，開發(fā)商在還需要賠償購房者一定的違約金就可以了。通常出現(xiàn)問題的時(shí)候，大家可以集合業(yè)主們一起向開發(fā)商理論，尋求補(bǔ)償，按照合同中的約定，延期一天需要按照房款總額的一定比例進(jìn)行賠償，并且開發(fā)商會(huì)給予少量的賠償或者減免一定的物業(yè)費(fèi)制做出補(bǔ)償。

2、申請(qǐng)退房

如果開發(fā)商延期交房的時(shí)間比較久了，幾個(gè)月甚至大半年的時(shí)間了，那說明樓盤可能出現(xiàn)了問題，在這個(gè)時(shí)間范圍的話，購房者可以依法解除購房合同，這個(gè)是有法律依據(jù)的。同時(shí)購房者還可以要求開發(fā)商進(jìn)行賠償，如果開發(fā)商，拒絕賠償，那么就通過法律程序來進(jìn)行對(duì)自已的權(quán)益的維護(hù)。

3、承擔(dān)法律責(zé)任

比較嚴(yán)重的情況下，購房者還可以向法院起訴，要求判令開發(fā)商承擔(dān)延期交房給購房者帶來的損失，還可以向當(dāng)?shù)刈》拷ㄔO(shè)管理機(jī)關(guān)反映，請(qǐng)求處理開發(fā)商。開發(fā)商不僅要全額退還購房者所交的房款，還需要支付逾期交房的違約金，同時(shí)自己所支付的房款在這期間的利息費(fèi)用也需要結(jié)算。