根據(jù)我國(guó)土地法規(guī)規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只享有使用權(quán)，村民將住房賣給本村以外人員的買賣行為不可受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也不可辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

此外法規(guī)規(guī)定，對(duì)于借戶口制度改革或擅自通過‘村改居’等方式非法將農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。

小產(chǎn)權(quán)房主要是指建設(shè)在集體用地面上的房子，這些房子不需要繳納國(guó)有土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，建設(shè)成本低因此售價(jià)也低，小產(chǎn)權(quán)房只是大家約定俗成的稱呼，事實(shí)上它并沒有產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買這種房子要承擔(dān)以下風(fēng)險(xiǎn)：

1、產(chǎn)權(quán)不完整

小產(chǎn)權(quán)房不被國(guó)家承認(rèn)，也無(wú)法辦理國(guó)家房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，更不可上市交易。根據(jù)法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無(wú)效合同，并不受合同法的保護(hù)，既沒有法律保障，也不可上市交易，嚴(yán)格意義上來說小產(chǎn)權(quán)就是無(wú)產(chǎn)權(quán)。

2、不合法性

小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在農(nóng)村集體土地之上，與國(guó)家現(xiàn)行的土地管理法相違背。農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利，不得出讓和轉(zhuǎn)讓。城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買此類土地面上建造的住房，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村集體頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明也不具備法律效力。

3、質(zhì)量堪憂

小產(chǎn)權(quán)房在住房質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施、水電煤氣等方面都可能存在問題，更重要的是，購(gòu)房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會(huì)獲得的所謂住房“所有權(quán)”不可正常行使，在轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、拆遷補(bǔ)償?shù)确矫婢鶗?huì)受到較大的限制，相關(guān)權(quán)益難以得到保障。