有些人在成立工作久了，加之把家里面的老人都接到身邊住，這樣方便照顧，因此，到指甲里面的住房空置，有些人可能回想著把農(nóng)村的住房賣掉，那么，需注意什么呢，今天我們就和大家說(shuō)一說(shuō)關(guān)于農(nóng)村住房買賣合同？農(nóng)村住房買賣注意事項(xiàng)？

一、農(nóng)村住房買賣合同

賣方：（以下簡(jiǎn)稱甲方），身份證號(hào)：

買方：（以下簡(jiǎn)稱乙方），身份證號(hào)：

甲、乙雙方在平等、自愿、商議一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買私有住房，達(dá)成如下協(xié)議：

條甲方自愿將其住房出售給乙方，乙方也已充分了解該住房具體狀況，并自愿買受該住房。該住房具體狀況如下：甲方所售住房位于白云區(qū)麥架鄉(xiāng)下堰村陰陽(yáng)寨皂角旁（劉家門口），住房占地面積約為211．2平方米，院子占地面積約為100平方米，住房為三屋樓，一樓為4個(gè)門面，2、3樓為套房，中間有樓梯間，住房總面積約為700平方米，一樓門面為框架結(jié)構(gòu)，

第二條住房?jī)r(jià)格及其他費(fèi)用：甲、乙雙方商議一致，甲方所售住房總金額為人民幣壹佰壹拾萬(wàn)元整（￥1100000）；

第三條付款方式；簽訂合同之日一次性付清；

第四條特別約定：

1、因乙方所購(gòu)住房為農(nóng)村集體土地面上建筑。該住房買賣過(guò)程當(dāng)中所發(fā)生的交易或過(guò)戶需要本村村民委員會(huì)同意或有關(guān)部門審批的手續(xù)問(wèn)題，甲方應(yīng)當(dāng)積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發(fā)相應(yīng)糾紛的，由甲方負(fù)責(zé)處理。

2、如乙方所購(gòu)住房以后可以辦理房產(chǎn)證時(shí)，甲方應(yīng)予以積極配合，但相關(guān)費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān)。第五條該住房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自住房正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。

第六條今后如住房重建，甲方應(yīng)承認(rèn)乙方的住房面積。如國(guó)家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有，甲方負(fù)責(zé)積極配合；

第七條本合同簽訂之后，房?jī)r(jià)漲落，買賣雙方不得反悔；

第八條本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力；

第九條本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效；

第十條本合同附二、三樓平面圖；

第十一條本合同一式三份，甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)二份；

甲方（簽印）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

住址（工作單位）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

乙方（簽?。海撸撸撸撸撸撸撸撸撸?/p>

聯(lián)系電話：＿＿＿＿

簽訂日期：＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日＿＿

二、農(nóng)村住房買賣注意事項(xiàng)

1、民事法律行為理論對(duì)認(rèn)定農(nóng)村住房買賣合同的效力有指導(dǎo)意義。

我國(guó)〈民法通則〉第54條規(guī)定：“民事法律行為是公民或者法人設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的合法行為。”民事法律行為理論在我國(guó)民法體系中占有極為重要的地位，民事法律行為，通常簡(jiǎn)稱為法律行為，它是以意思表示為要素的，以設(shè)立、變更和終止民事權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的合法行為。要準(zhǔn)確認(rèn)定農(nóng)村住房買賣合同的效力，必須以民事法律行為理論為指導(dǎo)，以我國(guó)法律的規(guī)定為依據(jù)。按我國(guó)民事法律行為理論，民事法律行為生效一般應(yīng)具備以下三個(gè)要件（1）：1、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；2、意思表示自愿真實(shí)；3、行為的內(nèi)容不違法。依法訂立的農(nóng)村住房買賣合同如果符合上述民事法律行為的三個(gè)生效要件，就是有效的，否則應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。

2、〈中華人民共和國(guó)合同法〉是認(rèn)定農(nóng)村住房買賣合同的效力的重要法律依據(jù)。

〈中華人民共和國(guó)合同法〉第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！比嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不可轉(zhuǎn)移?！睆奈覈?guó)現(xiàn)有法律和行政法規(guī)的規(guī)定看，沒(méi)有明確規(guī)定農(nóng)村住房買賣合同必須經(jīng)登記后才生效的規(guī)定，按上述合同法及司法解釋規(guī)定的精神，對(duì)符合民事法律行為生效要件的農(nóng)村住房買賣合同應(yīng)認(rèn)定其有效為宜。

3、我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)政策限制宅基地的轉(zhuǎn)讓，但不可以此否定農(nóng)村住房買賣合同的效力。

農(nóng)村宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系一起的（2），只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，才能申請(qǐng)宅基地?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得高于省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)的空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！钡诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的公司，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地后，有權(quán)在宅基地面上建房，并依法取得住房的所有權(quán)，所有權(quán)包括占有、使用、、處分四項(xiàng)權(quán)能。出賣自已的住房，是行使住房所有權(quán)的處分權(quán)能，“地隨房走”是我國(guó)現(xiàn)行法的一項(xiàng)基本原則，《中華人民共和國(guó)土地管理法》雖限制宅基地的轉(zhuǎn)讓，但不可以此否定農(nóng)村住房買賣合同的法律效力。

4、簽訂農(nóng)村住房買賣合同只有經(jīng)過(guò)登記才能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，如果未經(jīng)登記，則只能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！钡谑鶙l規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理?！鄙鲜龇梢?guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示原則，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，除法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)登記，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利人，即是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。購(gòu)買農(nóng)村住房的買房人，只有在辦理住房登記后，買房人才能擁有該住房的所有權(quán)，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓發(fā)生了效力。未經(jīng)登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生效力。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力?！睆脑摋l法律規(guī)定的精神看，我國(guó)物權(quán)法第九條規(guī)定的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的效力，它與不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的效力是完全不同的概念，不可混為一談。我國(guó)現(xiàn)行政策對(duì)農(nóng)村住房買賣過(guò)戶規(guī)定了較嚴(yán)格的限制條件，造成購(gòu)買農(nóng)村住房的一些受讓方不可辦理過(guò)戶手續(xù)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生效力，買房人沒(méi)登記的，不可取得取得住房的所有權(quán)。在住房沒(méi)登記的情況下，農(nóng)村住房買賣合同的效力，不應(yīng)受到影響，該農(nóng)村住房買賣合同在買房人和賣房人之間仍發(fā)生債權(quán)效力。

5、同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員間簽訂農(nóng)村住房買賣合同的效力。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條規(guī)定的農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，應(yīng)視為對(duì)村民申請(qǐng)宅基地的限制。并不排除村民通過(guò)購(gòu)買住房的形式擁有兩塊或兩塊以上的宅基地?！蹲》康怯涋k法》第四章集體土地范圍內(nèi)住房登記第八十六條規(guī)定：“住房所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請(qǐng)住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列村料：（一）登記申請(qǐng)書(shū)；（二）申請(qǐng)人的身份證明；（三）住房所有權(quán)證書(shū)；（四）宅基地使用權(quán)證明或集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明；（五）證明住房所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；（六）其他必要材料。申請(qǐng)村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)提交經(jīng)村民會(huì)議同意或者由村民會(huì)議授權(quán)經(jīng)村民代表會(huì)議同意的證明材料。”第八十七條規(guī)定：“申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于住房所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，住房登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！睆摹蹲》康怯涋k法》的規(guī)定看受讓人是住房所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，其買房能依法登記，取得住房所有權(quán)，發(fā)生物權(quán)效力，農(nóng)村住房買賣合同的效力應(yīng)無(wú)疑問(wèn)。

6、農(nóng)村住房所在地村集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人（包括城市居民）與住房所有人簽訂的農(nóng)村住房買賣合同的效力。

以上就是關(guān)于農(nóng)村住房買賣合同要具體的內(nèi)容，以及農(nóng)村住房買賣注意事項(xiàng)有哪些，大家在平時(shí)要多看看，只有提前了解了這方面的相關(guān)常識(shí)，才能在具體的買賣過(guò)程當(dāng)中不會(huì)上當(dāng)受騙。