辦不下來房產(chǎn)證的房子要看在房管局是否已經(jīng)備案，如果已經(jīng)備案的話就算首套房，再買房就是二套房;如果辦不下來房產(chǎn)證也沒有進行備案的話，則不算首套房，因為在判斷首套房二套房的時候通常都要查房管局登記備案的記錄。

房產(chǎn)證辦不下來的原因

一、開發(fā)商的原因

1、開發(fā)商在銷售住房時沒有取得完整的五證

五證是指，《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》。如果五證中缺少任何一證，都不可能辦到產(chǎn)權(quán)證。

五證不全的房子，購房者最好不要買。很多開發(fā)商在銷售時說相關(guān)證件正在辦理中，如果購房者一定要買，就要注意去房管部門核實開發(fā)商所說的是否屬實。買房人要特別留意的是，自己所選的樓棟，其是否在預(yù)售許可證的范圍內(nèi)。

2、開發(fā)商擅自更改住房性質(zhì)、變更規(guī)劃

開發(fā)商雖已取得五證，但私自更改了住房的使用性質(zhì)。例如，房管部門批準(zhǔn)的是住宅樓，而開發(fā)商卻當(dāng)作商業(yè)樓銷售，去辦理產(chǎn)權(quán)證書的時候，當(dāng)然是辦不下商業(yè)樓的產(chǎn)權(quán)證書了。另外，開發(fā)商擅自改變規(guī)劃、違規(guī)建設(shè)，也是無法取得房本的。

3、開發(fā)商將住房抵押給他人

開發(fā)商取得五證，并已取得大產(chǎn)權(quán)證，但開發(fā)商已將該住房抵押給了別人，同時出售該住房。購房者要是購買了這種住房，所面臨的風(fēng)險就更大了。如果開發(fā)商不可及時履行到期的債務(wù)，抵押權(quán)人要求實現(xiàn)抵押權(quán)的話，購房者肯定是沒有產(chǎn)權(quán)證書了，甚至連居住權(quán)都沒有，最后購房者只能是通過訴訟來要回所付的房價款，能不可要回還另當(dāng)別論。所以購房者在買房前要充分了解住房狀況。

4、住房質(zhì)量檢驗不合格

根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條，建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。只有驗收合格的，開發(fā)商才可以將住房交付給買房人使用。開發(fā)商建好的新房存在質(zhì)量問題，沒法通過政府有關(guān)部門的驗收，就不具備交房條件，交不了房，也沒法辦下來房本。

5、開發(fā)商拖欠應(yīng)該上繳國家的各種費用以及稅金、住房維修基金等。

6、開發(fā)商在集體所有土地開發(fā)的項目，無法辦理房產(chǎn)證。

二、購房者自身的原因

1、沒有交納相關(guān)的稅費

購買新房，買房人要繳納相關(guān)稅費。但在實際交易中，有少數(shù)的買房人忘了交稅，或者少交了一項稅費，造成房本辦不下來。遇到這種情況，比不錯解決。只要買房人及時補交相關(guān)稅費，就可以繼續(xù)辦理房本。

2、沒有提供住房登記發(fā)證機關(guān)所要求的相關(guān)資料及身份證明

購房者沒有及時提供應(yīng)交的文件材料，例如，購房者拿著購房合同，始終不交給開發(fā)商，自然也就辦不下產(chǎn)權(quán)證書了。

3、委托他人辦理房產(chǎn)證但沒有出具授權(quán)委托書的

請他人辦理房產(chǎn)證，是需要房主本人的委托書的。

如果是自己的原因，應(yīng)積極與開發(fā)商和住房發(fā)證主管機關(guān)配合，爭取在最短的時間內(nèi)將房產(chǎn)證辦下來。

4、利用假資格買房

在限購城市購買新房，買房人要具有相應(yīng)的購房資格。但有些不具有購房資格的買房人，為了購買新房，采用假離婚、辦假證等方法。一旦在新房買賣交易中，他們被查出來，將無法獲得房本。

三、住房管理部門的原因

由于各方面的因素，住房管理部門有時也會拖延辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時間，主要是在測量、辦理手續(xù)上的速度太慢。遇到這種情況，購房者應(yīng)向其上級主管部門提出異議，如果對其答復(fù)感到不滿意或者沒有作用的話，可依法向人民法院提起行政訴訟，這屬于行政機關(guān)的不作為行為。