1、實(shí)際上所走的流程不同。

新房認(rèn)購是新房買賣雙方達(dá)成的一種協(xié)議。當(dāng)前房源比較緊張，而且現(xiàn)在很多住房都是在建房而不是成品房，為了保證住房建成以后，購買者可以買到房子，買賣雙方簽訂住房認(rèn)購協(xié)議，對于購買者是一種保障。而住房成交則是買賣雙方確定住房的歸屬權(quán)屬于買房，房產(chǎn)證交付買方。從兩者的定義上看，新房認(rèn)購與成交區(qū)別最明顯的就是新房的歸屬問題，認(rèn)購新房并不代表新房就是你的了，但住房成交則確定了歸屬關(guān)系。

2、限定不同。

住房認(rèn)購一般簽訂的是住房認(rèn)購書，這是一種預(yù)約合同，而住房成交簽訂的合同則是購房合同。兩者簽訂的合同是不一樣的，代表的法律效力也是不一樣的。一般情況下，新房認(rèn)購都是在成交之前，對應(yīng)的合同是對后者的一種約定。也就是新房認(rèn)購與成交區(qū)別的體現(xiàn)之一是兩者的合同內(nèi)容以及合同約束力不同。一般情況下，新房認(rèn)購只是買賣雙方簽訂的一種約定協(xié)議，盡可能的保障買房可以購買到相應(yīng)的住房，但是對于具體的房子是哪一個是沒有規(guī)定的，而新房成交是固定的。也就是說新房認(rèn)購與成交區(qū)別還在于兩者對于具體新房的限定是不一樣的。

住房認(rèn)購定金可以退嗎?

1、認(rèn)購書自然失效，定金返還。

簽訂住房認(rèn)購書時，如果沒有明確約定商品房的價格、面積、朝向、樓層、戶型等具體條件，雙方都打算將具體事宜留在簽訂購房合同時敲定。而在簽訂購房合同時，雙方又沒有就上述事宜達(dá)成一致，后無法簽訂購房合同，這種情況就屬于雙方?jīng)]有達(dá)成一致，買賣雙方均沒有構(gòu)成單方面違約。

在這種情況下，住房認(rèn)購書就自然失效，開發(fā)商應(yīng)該把定金退還給購房者。

2、認(rèn)購書約定明確，定金不返還。

與第1種情況不同，如果認(rèn)購書明確約定了簽訂合同的條件和具體內(nèi)容，購房者卻不同意簽訂購房合同，購房者就得承當(dāng)違約責(zé)任，開發(fā)商則有權(quán)拒絕返還定金。

3、雙方未就額外事宜達(dá)成一致，定金應(yīng)予返還。

簽訂住房認(rèn)購書時通常無法覆蓋了情形，比如因限購或限貸造成購房者無法負(fù)擔(dān)首付，這種情況購房者可能無法依約簽訂購房合同，這種情況下購房者和開發(fā)商都不存在違約行為，雙方也不用承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)將定金返還給購房者。

4、開發(fā)商提高購房門檻形成單方面違約，此時應(yīng)雙倍返還定金。

簽完認(rèn)購書后，開發(fā)商可能因?yàn)槟承┰蛱岣哔彿块T檻，比如某些開發(fā)商在房款之外增加其他名義的收費(fèi)項(xiàng)目，認(rèn)購的住房被其他購房者買走等，造成購房者無法簽購房合同。這屬于開發(fā)商方面的單方面違約，依據(jù)《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)向購房人雙倍返還定金。