住房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書中普遍的陷阱

1、過(guò)早簽訂認(rèn)購(gòu)書，事后反悔均屬違約

在購(gòu)房過(guò)程當(dāng)中，很多消費(fèi)者都必然會(huì)遇到這樣的情況，當(dāng)您對(duì)房子產(chǎn)生好感時(shí)，銷售人員會(huì)告訴你，好多人都看上了這套房，最好是先簽個(gè)《商品房認(rèn)購(gòu)書》，交點(diǎn)定金，把房子給定下來(lái)，如果后來(lái)消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)這個(gè)樓盤實(shí)在不適合，銷售人員會(huì)再次十分清晰地告知：根據(jù)《商品房認(rèn)購(gòu)書》的約定，您已經(jīng)違約了，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)初您交的“定金”不予返還。

2、故意把“定金”寫成“訂金”

購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，一定要注意經(jīng)銷商在“定金和訂金”上玩的花樣，主要是欺騙購(gòu)房者，故意把“定金”寫成“訂金”，以逃避法律處罰。收了“訂金”后遲遲不履行協(xié)議，以為錢“花”到手就是自己的，如果真的打起官司，大不了退款了事。根據(jù)法律專家介紹，“定金”和“訂金”的法律債務(wù)性質(zhì)完全不同。

“定金”是指當(dāng)事人以定金形式擔(dān)保的債務(wù)不被履行時(shí)，對(duì)違約方在定金方面的處罰，如收取定金方毀約，應(yīng)以當(dāng)時(shí)實(shí)際收取定金的雙倍返還。

“訂金”則屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔(dān)保作用，如收取訂金不履行協(xié)議，支付方有權(quán)要求返還訂金款，因此購(gòu)房者一定要引起注意，在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，購(gòu)房“定金”也有陷阱。

3、在認(rèn)購(gòu)書中約定“沒收”條款

房地產(chǎn)開發(fā)公司在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。但是這條規(guī)定沒有限制當(dāng)事人之間的另外約定。

因此，盡管在《商品房認(rèn)購(gòu)書》中約定的是“擔(dān)保金”、“保證金”、“訂約金”、“押金”、“訂金”、“誠(chéng)意金”或是“預(yù)訂款”等概念，沒有約定“定金”，一旦開發(fā)商加人了“如果購(gòu)房人在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書之后巧日內(nèi)不可簽訂《商品房買賣合同》的，所收誠(chéng)意金（或者是其他的各種金）不予退還”一類的條款，您所繳納的錢款同樣難以取回。

簽訂住房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書的注意事項(xiàng)

1、規(guī)避受牽制條款。如果購(gòu)房人自己想簽訂認(rèn)購(gòu)的話，則要避免認(rèn)購(gòu)書中的受牽制條款。

前些年的認(rèn)購(gòu)書中往往有這樣的條款：購(gòu)房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不可完全將過(guò)錯(cuò)就歸結(jié)于購(gòu)房人。但因?yàn)樵摋l款的存在，開發(fā)商往往以此威脅購(gòu)房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購(gòu)書的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議購(gòu)房人要求簽訂認(rèn)購(gòu)書示范文本，該文本充分保護(hù)了購(gòu)房人的利益。

2、購(gòu)房者不要與開發(fā)商約定預(yù)付款或認(rèn)購(gòu)金予以“沒收”、“不予退還”等條款，這種條款實(shí)際上針對(duì)購(gòu)房者單方違約的違約金條款。開發(fā)商這里有個(gè)圈套，購(gòu)房者只要沒有與開發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購(gòu)房者違約，開發(fā)商就要沒收認(rèn)購(gòu)金，不予退還；

3、不使用模糊概念，在認(rèn)購(gòu)書對(duì)于價(jià)格條款的約定，不要使用“均價(jià)”，“優(yōu)惠價(jià)”“折扣價(jià)”等，而要準(zhǔn)確到單價(jià)的具體數(shù)額；

4、開發(fā)商答應(yīng)為購(gòu)房者保留價(jià)格或房號(hào)的，要將保留承諾寫進(jìn)認(rèn)購(gòu)書，如此價(jià)格保留10天，此房號(hào)保留10天。此時(shí)還要注意，這種保留是開發(fā)商的單方承諾，如果開發(fā)商沒有兌現(xiàn)承諾應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，不要把這種保留簽訂成購(gòu)房者在10天之內(nèi)必須購(gòu)買的義務(wù)；

5、注意認(rèn)購(gòu)協(xié)議書中權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性。合同中體現(xiàn)的基本原則就是自愿平等，換個(gè)角度說(shuō)，即各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中規(guī)定必要的義務(wù)，雙方的義務(wù)都是圍繞合同目的的實(shí)現(xiàn)而確立的，任何一方的義務(wù)不可過(guò)多也不可過(guò)少。目前多數(shù)的認(rèn)購(gòu)書都是開發(fā)商提供格式合同，對(duì)購(gòu)房者的限制較多，而開發(fā)商基本不承擔(dān)責(zé)任。為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時(shí)要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。

6、在簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)開發(fā)商提供的格式條款進(jìn)行認(rèn)真審查，適當(dāng)補(bǔ)充完善，將定金的約定范圍加以調(diào)整，從根本上將《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》與住房買賣合同區(qū)別開，使之獨(dú)立。這樣才能真正保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。