抵押人，是指為擔保自己或他人履行債務(wù)，而向債權(quán)人提供抵押擔保的人。抵押人可以為債務(wù)人本人，也可以是債務(wù)人和債權(quán)人以外的第三人。在抵押擔保中，抵押人的確定應(yīng)當以抵押合同為標準，抵押合同中與債權(quán)人相對應(yīng)的一方當事人就是抵押人。

　　抵押權(quán)人，是指對債務(wù)人享有債權(quán)，并在債務(wù)人不履行債務(wù)時得就抵押物優(yōu)先受償?shù)娜?。抵押?quán)人就是受抵押擔保的債權(quán)的債權(quán)人。

　　要 解決同一財產(chǎn)上存在的數(shù)個抵押權(quán)清償順序的問題，首先要明確同一財產(chǎn)能否向數(shù)個債權(quán)人做抵押。對此，本法和擔保法的規(guī)定都是肯定的，但本法規(guī)定的精神與擔 保法的規(guī)定又有所不同。擔保法第三十五條規(guī)定：“抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再 次抵押，但不得超出其余額部分。”根據(jù)這一規(guī)定，只有在抵押財產(chǎn)的價值大于所擔保的債權(quán)時，抵押人才可以就同一抵押財產(chǎn)向其他的債權(quán)人再次抵押，而且向數(shù) 個債權(quán)人抵押擔保的債權(quán)總額不得超出該抵押財產(chǎn)的價值。例如，如果抵押人以價值 100萬元的住房向甲抵押貸款了50萬元，那么抵押人還可以向乙抵押貸款20萬元，向丙抵押貸款30萬元;如果抵押人以該住房向甲抵押貸款的數(shù)額恰好是 100萬元，那么他就不可以該住房再向乙和丙抵押貸款了。

　　擔保法制定于1995年， 當時我國市場經(jīng)濟正處于起步階段，各種制度和規(guī)范還不完善，“三角債”的現(xiàn)象比較嚴重，社會信用程度比較低。在這種情況下，嚴格抵押制度，對重復(fù)抵押行為 即以同一財產(chǎn)向同一債權(quán)人或者不同債權(quán)人多次抵押的行為，做出上述限制性規(guī)定，是非常必要的。但隨著近年來我國社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和完善，該規(guī)定 也顯示出了一些局限性，主要有：

　　(1)限制了抵押財產(chǎn)的充分利用，沒有充分發(fā)揮抵押財產(chǎn)的融資作用和擔保效益，不利于市場經(jīng)濟條件下債務(wù)人對融資的需求;

　　(2)要求被擔保債權(quán)不超出抵押財產(chǎn)的價值，限制了當事人設(shè)定抵押的意愿。債權(quán)人是否接受抵押擔保，并不完全取決于抵押財產(chǎn)的價值是否大于或者與被擔保債權(quán)數(shù)額 相當，債權(quán)人還要綜合考慮債務(wù)人的償還能力、信用狀況以及是否還存在其他擔保形式等諸多因素。在某些條件下，即使抵押財產(chǎn)的價值小于被擔保債權(quán)的數(shù)額，債 權(quán)人仍然愿意接受該抵押擔保。例如，甲以價值100萬元的住房向乙抵押貸款50萬元后，還希望以該住房再向丙抵押貸款60萬元，丙經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)甲的收入狀況 和以往的信用記錄都比不錯，貸款的風險比較小，因此愿意接受該抵押擔保，向甲提供貸款。擔保法的規(guī)定限制了債權(quán)人的這種意愿。

　　(3)實踐中，登記部門往往以擔保法規(guī)定的“抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值”為由，在辦理抵押登記時，強制要求對抵押財產(chǎn)進行評估，有的甚至要求一年評估一次，借評估高收費。強制評估致使很多當事人不去辦理抵押登記。

　　本 法起草過程當中，多數(shù)意見認為本法應(yīng)當將擔保法的這一規(guī)定刪去。鑒于上述情況，本法沒有保留該規(guī)定，也就是說，本法不再限制同一財產(chǎn)的重復(fù)抵押行為。以同一 財產(chǎn)向同一債權(quán)人或者不同債權(quán)人多次抵押的，抵押人所擔保的債權(quán)可以超出其抵押財產(chǎn)的價值，數(shù)個抵押權(quán)依照本法規(guī)定的順序清償。是否在同一財產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個 抵押，由當事人根據(jù)實際情況判斷和決定。

　　根據(jù)本條的規(guī)定，同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款按照以下原則清償：

　　首 先，抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償。關(guān)于抵押權(quán)生效的原則，本法區(qū)分不動產(chǎn)和動產(chǎn)抵押，做了不同規(guī)定。根據(jù)本法 的規(guī)定，以建筑物和其他土地附著物、建設(shè)用地使用權(quán)、荒地的承包經(jīng)營權(quán)和正在建造的建筑物這些不動產(chǎn)抵押的，應(yīng)當辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時發(fā)生效力。 根據(jù)本法的規(guī)定，以生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品、交通運輸工具和正在建造的船舶、飛行器等動產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時發(fā)生效力; 未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。根據(jù)本法的規(guī)定，公司、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品和產(chǎn)品這些動產(chǎn)抵押，即以 動產(chǎn)設(shè)定浮動抵押的，抵押權(quán)也自抵押合同生效時發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。本條規(guī)定的按照抵押權(quán)登記的先后順序清償債權(quán)的原則，既適用于以 登記為抵押權(quán)生效要件的不動產(chǎn)抵押，也適用于以登記為抵押權(quán)對抗要件的動產(chǎn)抵押，即無論是不動產(chǎn)抵押還是動產(chǎn)抵押，數(shù)個抵押權(quán)都已登記的，都按照登記的先 后順序清償。以抵押權(quán)登記的先后順序為標準清償?shù)盅簜鶛?quán)是世界各國抵押擔保制度中的一般規(guī)則。確定抵押權(quán)登記的先后，以登記部門登記材料中記載的登記時間 為準。做第一順序抵押登記的被擔保債權(quán)，就拍賣、變賣抵押財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償，處于第二順序的只能就剩余的部分受償，依此類準。如果抵押權(quán)登記的時間相 同，也就是抵押權(quán)登記的順序相同，那么就按照各擔保債權(quán)的比例來清償;所占比例大的，多受清償。

　　其次，抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。這一原則是針對動產(chǎn)抵押而言的。因為在不動產(chǎn)抵押中，未辦理抵押登記的，不發(fā)生抵押權(quán)的效力，也就不會發(fā)生未登記的 抵押權(quán)與已登記的抵押權(quán)之間清償順序的問題。根據(jù)本法的規(guī)定，當事人以動產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押登記，而不要求必須辦理登記。動產(chǎn)抵押權(quán)無論是否辦理 登記都自抵押合同生效時發(fā)生效力。但是，當事人是否辦理抵押登記，在法律效力上還是有差別的：辦理抵押登記的，抵押權(quán)人可以對抗第三人;未登記的，不得對 抗善意第三人。這樣規(guī)定主要是因為辦理抵押登記的，其他債權(quán)人就可以通過查閱登記資料知道該財產(chǎn)已經(jīng)設(shè)定抵押的情況，公示性較強;而沒有辦理抵押登記的， 其他債權(quán)人一般很難知道該財產(chǎn)是否已經(jīng)設(shè)定了抵押，所以法律給予已登記的抵押權(quán)以特別的保護。在清償順序的問題上，本法做出抵押權(quán)已登記的先于未登記的受 償?shù)囊?guī)定。

　　最后，抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。這一原則也是針對動產(chǎn)抵押而言 的。前面已經(jīng)講到，本法規(guī)定未經(jīng)登記的動產(chǎn)抵押權(quán)不具有對抗善意第三人的效力。依照這一規(guī)定，在同一抵押財產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)時，各抵押權(quán)人互為第三人， 如果每一個抵一押權(quán)都沒有辦理登記，那么無論各抵押權(quán)設(shè)立先后，其相互間均不得對抗。因此，各抵押權(quán)人對抵押財產(chǎn)拍賣、變賣所得的價款應(yīng)當享有同等的權(quán) 利，按照各債權(quán)的比例受清償。這一原則與擔保法的規(guī)定不同。擔保法第五十四條第(二)項規(guī)定，抵押物未登記的，按照抵押合同生效時間的先后順序清償;順序 相同的，按照債權(quán)比例清償。根據(jù)本法第一百七十八條“擔保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法”的規(guī)定，擔保法的上述規(guī)定不再適用。