小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地面上建造的新房，未曾辦理相關(guān)證件，未曾繳費(fèi)土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，另外“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人民在社會(huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。

購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)

1、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同一般無(wú)效：小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。對(duì)于將住房賣(mài)給本集體組織之外的成員，尤其是城鎮(zhèn)居民的，無(wú)論建房行為是否合法，法院通常以買(mǎi)賣(mài)合同違反國(guó)家政策的禁止性規(guī)定而認(rèn)定其無(wú)效。

2、小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理兩證：城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。這相當(dāng)于對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“無(wú)證”身份的再次宣判。

3、小產(chǎn)權(quán)房不可轉(zhuǎn)讓?zhuān)盒‘a(chǎn)權(quán)房由于沒(méi)有房產(chǎn)證，不可進(jìn)入正常的三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對(duì)宅基地也只是享有使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房是不可向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。

4、拆遷無(wú)法得到補(bǔ)償：小產(chǎn)權(quán)房的住房質(zhì)量和住房售后質(zhì)保難以保證;購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，很可能無(wú)法得到拆遷補(bǔ)償。

5、房產(chǎn)無(wú)法抵押、貸款：購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房需要一次性付款，不可按揭;買(mǎi)入后，房子無(wú)法抵押。