1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)：

指人員的費(fèi)用，包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)，不包括管理、服務(wù)人員的獎(jiǎng)金(獎(jiǎng)金是根據(jù)經(jīng)濟(jì)效益從盈利中提取的)。人員費(fèi)用的測(cè)算根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先確定各級(jí)各類人員的編制數(shù)，然后再確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出基本工資總額，再按工資總額計(jì)算各項(xiàng)福利提取的數(shù)額，匯總為每月該項(xiàng)費(fèi)用的總金額，最后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e上。

2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)

包括：

(1)公共建筑(如過(guò)道、門(mén)廳、樓梯及道路環(huán)境)內(nèi)的各種土建零修費(fèi);

(2)給排水日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);

(3)電氣系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi);

(4)燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi);

(5)消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi);

(6)公共照明費(fèi);

(7)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi);

(8)易損件更新準(zhǔn)備金。

不包括：

●業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設(shè)備、設(shè)施的維修運(yùn)行、保養(yǎng)與維修費(fèi)用;

●公共設(shè)施、設(shè)備的維修費(fèi)用;

●電梯的運(yùn)行、維修費(fèi)用;

●冬季供暖費(fèi);

●高壓水泵運(yùn)行、維修費(fèi)用;

●公用天線保養(yǎng)維修費(fèi);

這些費(fèi)用按國(guó)家和地方政府的現(xiàn)行規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)分別向產(chǎn)權(quán)人和使用人另行收取。

3.綠化管理費(fèi)：指小區(qū)環(huán)境綠化的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

包括：綠化工具費(fèi)、勞保用品費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀再造費(fèi)。

4.清理衛(wèi)生費(fèi)：包括清理工具、勞保用品、衛(wèi)生防疫殺毒費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)、垃圾外運(yùn)費(fèi)和清理環(huán)衛(wèi)所需之其他費(fèi)用。

5.保安費(fèi)：對(duì)封閉式小區(qū)公共秩序的維持費(fèi)用。不是封閉式小區(qū)不可收保安費(fèi)。包括：保安器材裝備費(fèi)(保安系統(tǒng)、保安器材等);保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)(如每年投保2萬(wàn)元人身意外傷害險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)率為4‰);保安用房及保安人員住房租金(如保安用房按每人8平方米計(jì)算，住房月租金為8元/平方米)。

6.辦公費(fèi)：交通費(fèi)(車輛及保險(xiǎn)維護(hù)成本)、通訊費(fèi)、低值易耗辦公用品費(fèi)、書(shū)報(bào)費(fèi)、廣告宣傳社區(qū)文化費(fèi)、辦公用房租金(含水電費(fèi))、其他雜項(xiàng)等。

7.物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)折舊率：固定資產(chǎn)包括：交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備、其他設(shè)備等。固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年。

8.利潤(rùn)：利潤(rùn)率按各地物價(jià)主管部門(mén)根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定，一般普通住宅小區(qū)平均利潤(rùn)率不高于社會(huì)平均利潤(rùn)率為上限。

9.法定稅費(fèi)：法定稅費(fèi)指按現(xiàn)行稅法物業(yè)管理公司在進(jìn)行公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程當(dāng)中應(yīng)繳納的稅費(fèi)。物業(yè)管理公司享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，應(yīng)繳納的稅費(fèi)主要是兩稅一費(fèi)(代收代繳部分不計(jì)征)。

(1)營(yíng)業(yè)稅：按公司經(jīng)營(yíng)總收入的5%征收;

(2)城市建設(shè)維護(hù)稅：按營(yíng)業(yè)稅7%計(jì)征;

(3)教育附加費(fèi)：按營(yíng)業(yè)稅3%計(jì)征。

以上9項(xiàng)費(fèi)用即為費(fèi)用構(gòu)成，測(cè)算出來(lái)后全部相加就是公共性服務(wù)費(fèi)用。如果一個(gè)住宅小區(qū)沒(méi)有其他資金來(lái)源渠道，只靠物業(yè)管理收費(fèi)維持運(yùn)轉(zhuǎn)。則每戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)即為前9項(xiàng)之和再除以總建筑面積和12個(gè)月，即得出每月每平方米應(yīng)交金額。