小產(chǎn)權(quán)住房主要是指農(nóng)村居民自己修建的住房，像這樣的住房一般是沒有產(chǎn)權(quán)證的，所以在進行小產(chǎn)權(quán)住房買賣的時候會牽涉到許多法律風(fēng)險。而對于小產(chǎn)權(quán)住房買賣合同來講，其效力也是一個爭議很大的問題。下面，我們來說說小產(chǎn)權(quán)住房買賣合同效力如何認定。

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力剖析

(一)認定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的理由

1、農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的公司，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”我國房地產(chǎn)管理法規(guī)定，住房的所有權(quán)和該住房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。所以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因為違反法律的強制性規(guī)定而無效。

2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴格的身份限制

小產(chǎn)權(quán)房中有一部分是農(nóng)戶在自家宅基地面上建房出賣，這自然就出現(xiàn)了宅基地使用權(quán)可否轉(zhuǎn)讓的問題。而城鎮(zhèn)居民顯然不具備集體經(jīng)濟組織成員的身份，也就不可取得宅基地使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因為標的無法履行而無效。

3、國務(wù)院等有關(guān)部門的文件也禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問題，國務(wù)院等國家有關(guān)部門出臺過許多相關(guān)規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房、禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。

小編對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的看法

對于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，筆者同意認定合同有效。除了上述認為合同有效的理由外，還可從以下幾方面來分析。

(一)從歷史的角度來看小產(chǎn)權(quán)房問題

小產(chǎn)權(quán)房合同效力的爭議主要在于所占用的集體土地是否可以流轉(zhuǎn)?？v觀歷史的發(fā)展，我們發(fā)現(xiàn)在1999年第二次修訂《土地管理法》以前是允許小產(chǎn)權(quán)房的買賣的。

(二)從《中華人民共和國物權(quán)法》的制訂過程剖析小產(chǎn)權(quán)房

《物權(quán)法》從草案的提出到最后通過，經(jīng)過了七次審議，修改了諸多條款，其中也包括宅基地轉(zhuǎn)讓。在《物權(quán)法》草案第二次審議稿第一百六十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，建造在該宅基地面上的住房轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

(三)訂立小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是債權(quán)行為，而小產(chǎn)權(quán)房的變更登記屬物權(quán)登記行為，對物權(quán)變動的禁止并不影響債權(quán)的設(shè)立。

物權(quán)行為與債權(quán)行為是既有關(guān)聯(lián)又相區(qū)別的，物權(quán)最終能否按照當事人的意思發(fā)生變動，并不影響債權(quán)的設(shè)立，也就是說小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)現(xiàn)行政策不可進行變更登記，但當事人之間仍然可以訂立小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，而且合同是有效的，只是合同的目的可能無法實現(xiàn)罷了，這個時候完全可以以合同目的無法實現(xiàn)為由，要求解除合同，而不是認定合同無效。。

綜上所述，只要爭議住房為合法建筑物，就應(yīng)當認定該買賣住房的合同為有效，即以認定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效為原則。