房地聯(lián)動(dòng)價(jià)是新房的政府指導(dǎo)價(jià)。在一、二個(gè)層次的市場(chǎng)中，“房地聯(lián)動(dòng)價(jià)”是指新房交易市場(chǎng)，而“三線市場(chǎng)”是二手房交易市場(chǎng)。二是市場(chǎng)采取售樓處一個(gè)點(diǎn)的銷售方式，三級(jí)市場(chǎng)采取中介銷售方式。因?yàn)楝F(xiàn)在的中間環(huán)節(jié)，門面比較多，地面鋪面較廣，相對(duì)于售樓處其面售其面廣，從推廣力度來(lái)說(shuō)要強(qiáng)很多。所以許多開(kāi)辦者都會(huì)把大量新房交由有實(shí)力的中介，從而實(shí)現(xiàn)快速銷售。

新房的定價(jià)跟哪些因素有關(guān)系

第一、土地成本

土地出讓金，是土地成本中的主要部分，如征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地平整費(fèi)等，通常土地成本占房?jī)r(jià)的 30%~40%。

近些年伴隨地價(jià)不斷攀升，土地成本占比也逐步升高，成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素。一線城市土地成本占比可達(dá) 40%~50%，競(jìng)相地塊更高。

第二、建筑安裝成本

建筑安裝成本包括住宅建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、公共配套工程費(fèi)、環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)等，整體算下來(lái)，一般占房?jī)r(jià)的 20%~35%，帶裝修的樓盤會(huì)更高些。在大城市中由于房?jī)r(jià)較高，建筑安裝成本占比相對(duì)更低。

第三、銷售管理成本

銷售管理成本一般占房?jī)r(jià) 10%~15%，包括開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理成本、廣告宣傳、營(yíng)銷代理、資金財(cái)務(wù)成本及其他費(fèi)用等。房企不同，銷售管理成本占比差別較大此外市場(chǎng)不景氣時(shí)，銷售成本會(huì)明顯提高，有些海景房可達(dá) 10% 以上。

第四、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)成本

開(kāi)發(fā)商從拿地到銷售需繳納的稅費(fèi)一般占房?jī)r(jià)的 12%~15%。主要涉及稅種有增值稅、公司所得稅及契稅等，不同城市的稅費(fèi)繳納比例和金額會(huì)有一些差別。

第五、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)

除去上述成本支出，剩下部分就是利潤(rùn)，一般占房?jī)r(jià) 8%~15%。當(dāng)然有的樓盤拿地早，土地成本低，土地溢價(jià)率更高，因而利潤(rùn)相比更高。

因而，房?jī)r(jià)的走向并不是按普通人的意向而變的。一個(gè)住房售價(jià)的構(gòu)成 = 地價(jià) + 建安成本 + 稅費(fèi) + 銷售管理成本 + 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。一個(gè)地區(qū)的同塊地價(jià)，往往相差不多，可擠壓的空間很小。如果需要變動(dòng)，那么只有建安成本擠壓空間較大。