其拆遷涉及到當(dāng)事人的切身利益，拆遷中爭議多為拆遷住房面積如何計算、拆遷住房的性質(zhì)如何認(rèn)定、拆遷住房的補償金額多少才是合理等.根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，結(jié)合拆遷工作中處理拆遷面積積累的經(jīng)驗，談?wù)劜疬w時住房面積的計算.拆遷時，住房面積按建筑面積計算，住房的建筑面積系指住房外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)堅固，2.20米以上的建筑.

一：計算全部建筑面積的范圍.

1.有關(guān)結(jié)構(gòu)的單層住房，按一層計算建筑面積;多層住房按各層建筑面積的總和計算.

2.在住房內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積.

3.要穿過住房的通道，住房內(nèi)的門廳，均按一層計算面積.門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，在2.20米以上的，按其水平投影面積計算.

4.在樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按住房自然層計算面積.

5.在住房上，屬建筑，在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算.

6.挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算.封閉陽臺的認(rèn)定以住房竣工時的狀態(tài)為準(zhǔn).

7.屬結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算.

8.與住房相連的有柱走廊，兩住房間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算.

9.住房間的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算.

10.地下室、半地下室及其相應(yīng)的入口，在2.20米以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計算.

11.有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算.

12.玻璃幕墻等作為住房外墻的，按其外圍水平投影面積計算.

13.屬建筑有柱的車棚、貨棚等按其外圍水平投影面積計算.

14.依坡地建筑的住房，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平面積計算.

15.有伸縮縫的住房，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積.

二：計算一半建筑面積的范圍.

1.與住房相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算.

2.獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算.

3.未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算.

4.無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算.

5.有頂蓋未封閉的的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算.

三：不計算建筑面積的范圍

1.小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和小于2.20米的地下室和半地下室.2.突出住房墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等.3.住房之間無上蓋的架空通廊.4.住房的天面、挑臺、天面上的花園、泳池.5.建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺.6.騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分.7.利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的住房.8.活動住房、臨時住房、簡易住房.9.獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線.10.與住房室內(nèi)不相通的住房間伸縮縫.

那對拆遷住房面積發(fā)生爭議的，依有關(guān)規(guī)定，拆遷當(dāng)事人雙方可以商議確定拆遷住房面積，不可商議一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理條例》設(shè)立的住房面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定，沒有設(shè)立的住房面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算.

住房拆遷補償方式有哪些

1、貨幣補償

如果是城市國有土地面上的住房拆遷，一般按照周邊類似房地產(chǎn)價格進(jìn)行補償，而如果是農(nóng)村集體土地面上的住房，嚴(yán)格來講，是宅基地的地價加上住房的重建成本價。

但如果被拆遷人的住房屬于城中村，周圍已經(jīng)被高樓大廈包圍，那么只按照住房的重置成本價進(jìn)行補償顯然是不合理的，所以在這種情況下，農(nóng)村的住房也可以參照周邊類似住房的市場價爭取補償。

2、產(chǎn)權(quán)置換

對產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人住房的產(chǎn)權(quán)價值進(jìn)行評估，之后再以新建住房的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以住房建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)住房調(diào)換。

產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：

對異地安置：是指由于開發(fā)商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不可進(jìn)行回遷安置，只能挑選在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價價值做到產(chǎn)權(quán)置換?；剡w安置：是指開發(fā)商拆遷重建項目可以完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

3、結(jié)合型補償

其顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產(chǎn)權(quán)置換。由于我國城市化進(jìn)程與其他諸多客觀因素，造成房價和地價的虛高，因此造成了諸多不可夠單單用貨幣補償或者產(chǎn)權(quán)置換解決的問題，所以就出現(xiàn)了貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補償方式。

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