提早還房貸利息怎么算成了媒體炒作的熱門，某報上刊登了一篇題為“提早還貸，利息丟失多!”的文章，文中說道：“自己的住房貸款提早還貸時，已付出的利息是不交還的，所以，就等于相對付出了許多本來不應當提早付出的利息，貸款期限越長，利息丟失越大。而等本還款法相對于等額還款法，利息的丟失就較少一些?！闭媸沁@么嗎?自己的住房貸款提早還貸要損失利息?下面一起看看 住房貸款提前還款利息怎么計算?

住房貸款提前還款利息怎么計算?

許多人簡略這么了解：自己的住房貸款選用等額還款法，在還款前期，每月還款中包含的本金有些只有一點點，而大有些是利息，所以起先還貸時多付出了今后年份的利息，到后來年份，還款利息的比重逐步下降，本金逐步上升，就如有的報紙所指出的，提早還貸將丟失一筆不小的利息費用。在這種觀念的指導下，等本還款法較等額還款法，就具有相對的優(yōu)勢，由于在起先還款中本金所占的比重較大，總的利息支出比較少。有的貸款人以為等額還款法，即是將一次到期還本利息的總額均勻分攤到每個月，那么，提早還貸當然丟失了大量為今后所付出的利息，并且期限越長，丟失越大。

住房貸款提前還款利息計算方法

但學過財務管理的人應當知道，自己的住房貸款等額還款法每月還款額的核算是經(jīng)過年金現(xiàn)值來核算的，它只與貼現(xiàn)率有關。比方說，在等額還款法下，公積金10萬元貸款10年期，月利率為3.375‰，每月還款額A=p×I×1+1/(1+I)n-1其中p=10萬元，I=3.375‰n=10×12=120核算可得1014.83元。第1個月還款中利息為100000×3.375‰=337.50元，本金為1014.83—337.50=677.33元;第2個月還款中利息為(100000-667.33)×3.375‰=335.21元，本金為1014.83-335.21=679.62元……直到較后一個月還款后本金為零。在等本還款法下，一樣公積金10萬元貸款10年期，月利率為3.375‰，每月還本金固定為833.33元(100000÷120個月)，每月的利息為10萬元扣減已還本金后的余額與月利率的乘積，比方說，第1個月的利息為100000×3.375‰=337.50元，總還款額為1170.83元(833.33+337.50);第2個月的利息為(1000000-833.33)×3.375‰=334.69元，總還款額為1168.02元……如此核算下去。

從上面的剖析來看，自己的住房貸款提早歸還貸款時，不管是何種還款法，已付出的利息都是貸款人已占用資金的本錢，都是應當付出的貸款利息，并沒有多付任何將來的利息給銀行。

那么，自己的住房貸款終究應不應當提早還貸呢?關鍵要素是自己的住房貸款的利率，也即是資金的運用本錢。當你可以運作空閑資金，使它的本錢回報率高于貸款的利率時，就不應當提早歸還貸款。(這里所說的貸款利率，指的是貸款的實踐利率。以十年期按揭貸款為例，月利率為4.2‰名義年利率為4.2‰×12=5.04%，而購房貸款是按月核算復息的，它的實踐年利率為5.16%。)當然，決議是不是提早還貸的要素還有許多，比方持有現(xiàn)金滿意突發(fā)預防性需求以及投機性需求，日常日子的消費水平，臨時籌集現(xiàn)金的才能，對將來收入的預期以及對危險的偏好程度等。但千萬記住，還款辦法與期限長短不應是提早還貸時思考的要素，由于銀行從來沒有提早收取過將來的利息。