住房產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)可以分開。本來就是兩權(quán)分離的。但是《土地管理法》規(guī)定土地權(quán)利收回，地面上依附的住房產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并收回。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第32條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，住房的所有權(quán)和該住房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

什么是住房產(chǎn)權(quán)

一般來說，住房產(chǎn)權(quán)=住房所有權(quán)+土地使用權(quán)：

1、住房所有權(quán)

購房者對(duì)自己所購買的住房是有所有權(quán)的，而我們這里講的住房所有權(quán)，就是指擁有該住房的人可以獨(dú)占性地支配其所有的住房的權(quán)利。住房所有權(quán)屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，是私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，沒有期限限制，只要房產(chǎn)沒有完全損毀就能一直享有(房產(chǎn)證里是沒有期限登記欄的)。

2、土地使用權(quán)

我們都知道，住房所在的土地是歸國家所有的，我們并沒有處置該土地的權(quán)利，個(gè)人業(yè)主只擁有該土地的使用權(quán)，沒有所有權(quán)，土地使用權(quán)則是國家向組織、機(jī)構(gòu)及個(gè)人出讓的土地使用權(quán)利。

3、土地使用權(quán)限

購房者買房時(shí)就是購買的該土地的使用權(quán)，而土地使用權(quán)是有使用期限的，一般來說，土地使用權(quán)限分為40年、50年或70年不等。土地使用權(quán)在出讓時(shí)根據(jù)開發(fā)類型分為不同的使用年限，民用住宅用地權(quán)屬年限最高為70年，工業(yè)用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商用建筑用地最高為40年。

如何查詢新房或二手房住房產(chǎn)權(quán)

1、如果購買的是新房，還沒有辦理房產(chǎn)證，可以通過官網(wǎng)進(jìn)行查詢，查詢到它的買賣合同。需要到開發(fā)商處獲得密碼，輸入合同號(hào)、密碼之后，就可以查詢到你所在樓盤的購房合同，如果合同沒有問題，這樣的產(chǎn)權(quán)就是清晰的。

2、如果已經(jīng)辦理了房產(chǎn)證，想要查詢它的真假，也可以帶上房產(chǎn)證，直接到房管部門去查詢。

3、如果想要查詢二手房的產(chǎn)權(quán)，也可以帶上相關(guān)的證件，就可以查詢到成住房產(chǎn)權(quán)人是誰，同時(shí)有沒有一些負(fù)債的情況，確保我們的二手房交易比較合法、公正。