央行規(guī)定，轉(zhuǎn)換后的貸款利率水平由雙方商議確定，其中，為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。

定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，到第一次重定價(jià)之前，房貸利息支出與原合同一樣不變。

假設(shè)你在2019年1月1日向銀行按揭了20年期的200萬(wàn)房貸，利率為貸款基準(zhǔn)利率上浮1.1倍，那么實(shí)際利率為5.39%(4.9%*1.1)。

如果轉(zhuǎn)換為固定利率，那么2019年1月1日-2039年12月21日間利率均為5.39%。

但如果轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率，其固定點(diǎn)差(0.59%)=原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平(5.39%)-2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR(4.8%)。換言之，在往后的日子里，你的房貸利率定價(jià)公式為：房貸利率=LPR+0.59%

也就是說(shuō)在2020年，利率保持5.39%不變;

轉(zhuǎn)換LPR定價(jià)加點(diǎn)好還是固定利率好?

假設(shè)你在2008年貸款買房，和銀行簽了一筆期限20年的商業(yè)性個(gè)人住房貸款合同，現(xiàn)在剩余期限為8年。合同約定重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日。

原合同約定的利率定價(jià)方式為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率(4.9%)上浮10%。也就是說(shuō)你目前承擔(dān)的房貸利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。

一、如果你挑選了固定利率。

那就只能挑選5.39%的固定利率，在剩余的8年里繼續(xù)承擔(dān)5.39%的房貸利率。

二、如果你挑選了LPR加點(diǎn)

因?yàn)樵谵D(zhuǎn)換前期要確保利率平穩(wěn)過(guò)渡，所以你今年2020年的房貸利率仍然是5.39%，但計(jì)算方法已經(jīng)改變。

計(jì)算公式是LPR(五年期4.8%)+0.59%(加點(diǎn))=5.39%

所以2020年無(wú)論轉(zhuǎn)換前后，直到12月31日，你實(shí)際承擔(dān)的房貸利率仍是5.39%;

今年2月份央行5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下調(diào)5BP至4.75%，假設(shè)這一基準(zhǔn)利率水平直到今年12月仍維持在4.75%，那么你2021年的房貸利率就是：4.75%+0.59%=5.34%

如果你選的是固定利率，那就還是5.39%。

自轉(zhuǎn)換后的第一個(gè)重定價(jià)日起，在每個(gè)利率重定價(jià)日，利率水平由最近一個(gè)月的LPR五年期利率與該加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定，每年的房貸利率水平實(shí)際是在跟隨LPR的變化而浮動(dòng)。在此例中，

到2021年1月1日，房貸利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的LPR+0.59%;

到2022年1月1日，房貸利率將調(diào)整為2021年12月發(fā)布的LPR+0.59%;

也就是說(shuō)，2021年及以后的房貸利率會(huì)上升還是下降，完全取決于新基準(zhǔn)LPR的變動(dòng)情況。實(shí)際上，如果處于利率上行周期，那么轉(zhuǎn)為固定利率會(huì)有優(yōu)勢(shì);如果是利率下行周期，轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率就比較劃算。