土地性其實(shí)在開發(fā)商拿到地的時(shí)候已經(jīng)確定了。商用或住宅性質(zhì)這種也是隨著城市規(guī)劃和建設(shè)發(fā)展，政府從區(qū)域發(fā)展需要為該土地定出合理的功能性質(zhì)，如新開區(qū)域的商業(yè)配套用地，是為區(qū)域居住提供的未來生活配套。不過事實(shí)上，是因?yàn)樵诜慨a(chǎn)市場(chǎng)并不成熟時(shí)，相對(duì)居住的人也少，商業(yè)氛圍也跟不上，因此開發(fā)商如果堅(jiān)持商業(yè)用房就有可能會(huì)與市場(chǎng)脫節(jié)，出現(xiàn)銷售困難的情況。而住宅的價(jià)值明顯較高，可銷售變現(xiàn)的情況也相對(duì)更多，因此在規(guī)劃上就按照了地塊控規(guī)性質(zhì)的限制，但是在功能方面更偏向住宅，結(jié)合市場(chǎng)效應(yīng)，從而出現(xiàn)了綜合用地的住宅項(xiàng)目，也就出現(xiàn)了40年產(chǎn)權(quán)的住宅。

40年產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)勢(shì)

1、這類房子往往處在不錯(cuò)的位置，地段稀缺。周邊居住氛圍成熟，交通便利。而且也可以將房子出租給小公司，租金遠(yuǎn)大于普通住宅。

2、這類房子總價(jià)低，因此門檻也低，也是受到追捧的主要原因。單價(jià)比周邊其他項(xiàng)目的價(jià)格每平方米低幾百元到千元，面積主要集中在30平方米-90平方米之間，是一些30平方米-50平方米的戶型，對(duì)于許多初次置業(yè)的青年人來說接受度更高。

40年產(chǎn)權(quán)房的劣勢(shì)

1、由于土地性質(zhì)是商業(yè)兼容住宅、綜合用地，即便開發(fā)成了住宅，但水、電等使用費(fèi)用也將采取商用價(jià)格。水和電的價(jià)格都大概貴1倍左右。雖然目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，與政府商議，承諾能按民用水電標(biāo)準(zhǔn)收取，但具體怎么交法還是交房了才真正知道。

2、在稅費(fèi)上并無優(yōu)惠，對(duì)于普通住宅項(xiàng)目初次購(gòu)買和未來轉(zhuǎn)讓時(shí)契稅可以享受減半政策，而40年產(chǎn)權(quán)的住宅，契稅則并無優(yōu)惠。

3、在貸款上也有一定的限制，比如買這類房子一般不可申請(qǐng)公積金貸款。而使用銀行貸款時(shí)，最多也只能貸到五成或六成，且利息也偏高一些。