1、小產(chǎn)權(quán)房主要有三種類型，其法律風(fēng)險(xiǎn)也都有各自的特色。

2、通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房，就是占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開(kāi)發(fā)的違法建筑。

3、限制銷售的小產(chǎn)權(quán)房，也就是在政府劃撥或出讓的土地面上，不按規(guī)劃功能開(kāi)發(fā)或使用，并將限制銷售的住房直接在市場(chǎng)上銷售。

購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)

1、小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證：從法律的角度而言，小產(chǎn)權(quán)指的是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的住房。也就是說(shuō)這類房子是沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，當(dāng)然購(gòu)房合同也不可能在房管局備案。因此，無(wú)法擁有一本合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證。

此外，還無(wú)法擁有產(chǎn)權(quán)證。因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán)證，需要擁有國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。而這些小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)者是不具備五證，因此小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者無(wú)法到房管部門辦理相關(guān)住房產(chǎn)權(quán)證。所以，小產(chǎn)權(quán)房是沒(méi)有房產(chǎn)證以及產(chǎn)權(quán)證的。

2、小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法進(jìn)行銀行貸款和抵押貸款：由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有經(jīng)過(guò)備案，沒(méi)有房產(chǎn)證的，因此銀行是不給予貸款的。因此，若需要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，則是需要一次性交清放款的。不僅僅說(shuō)是買房不可貸款，即便買完房，也不可拿房子做抵押到銀行進(jìn)行貸款

3、小產(chǎn)權(quán)房很難得到拆遷補(bǔ)償難：由于并不是住房合法所有人，無(wú)法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷，購(gòu)房者將來(lái)遇到拆遷，將很難得到補(bǔ)償。若小產(chǎn)權(quán)住房違反國(guó)家政策被強(qiáng)拆，購(gòu)房人可能面臨既無(wú)法取得住房，又不可索回房款的尷尬局面。

另外，現(xiàn)在不少的開(kāi)發(fā)商在建設(shè)小產(chǎn)權(quán)住房時(shí)，因職能部門監(jiān)管不力，為賺錢而對(duì)住房使用的材料進(jìn)行偷工減料，存在嚴(yán)重安全隱患。目前，有不少的小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)墻體裂縫、住房漏水等質(zhì)量問(wèn)題。這樣一來(lái)，對(duì)于居住的安全性以及質(zhì)量都大打折扣。而且，這類房出現(xiàn)的住房質(zhì)量糾紛，購(gòu)房者維權(quán)難，終只能自行承擔(dān)損失。