開(kāi)發(fā)商違約一般按照合同約定賠償。但如果開(kāi)發(fā)商具有一房二賣(mài)等行為，造成買(mǎi)受人無(wú)法獲得住房，應(yīng)承擔(dān)不高于已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。具體如何賠償，應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約的實(shí)實(shí)際情況以及法律規(guī)定確定。

開(kāi)發(fā)商違約時(shí)違約金的計(jì)算方式有哪些?

首先應(yīng)該明確開(kāi)發(fā)商違約時(shí)違約金的計(jì)算方式，需分為以下兩種情況：

一、依據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定計(jì)算違約金

開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人就違約金數(shù)額或者損失賠償額的計(jì)算方法有約定的，一般以這個(gè)約定進(jìn)行計(jì)算。但如果約定的違約金過(guò)分高于違約所造成的實(shí)際損失的，可以請(qǐng)求法院下降。根據(jù)最高人民法院司法解釋的規(guī)定，法院可以支持高于造成的損失30%的違約金。

舉例說(shuō)，如合同約定的違約金為2萬(wàn)，而違約造成的實(shí)際損失為1萬(wàn)元，那么法院最終會(huì)支持1.3萬(wàn)元的違約金。同時(shí)，當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的實(shí)際損失確定違約金的數(shù)額。

二、依據(jù)法律的直接規(guī)定計(jì)算違約金

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

1、逾期交房的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

按照逾期交付使用住房期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者具備資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)住房租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這與目前普遍采用商品房買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)準(zhǔn)文本中的約定的計(jì)算方式不同，又為大家提供了一種可以借鑒的方式。

2、逾期付款的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期帶卡利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

3、逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

按照已付房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期帶卡利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

開(kāi)發(fā)商違約了怎么維權(quán)?

1、依照購(gòu)房合同處理

購(gòu)房者在找開(kāi)發(fā)商商議之前，首先要針對(duì)開(kāi)發(fā)商違約的具體事情認(rèn)真分析一番，一般購(gòu)房合同中都是有寫(xiě)明具體的違約事項(xiàng)處理的，購(gòu)房者可以先看一下之前簽訂的購(gòu)房合同中是否對(duì)此有約定。如有約定，按合同約定處理，如未約定違約責(zé)任的處理辦法，按法律規(guī)定可對(duì)開(kāi)發(fā)商的違約行為要求賠償，賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)以直接損失為限。

2、申請(qǐng)退房

根據(jù)開(kāi)發(fā)商違約的具體情況，購(gòu)房者還要認(rèn)真分析一下挑選哪一種方式處理比不錯(cuò)。如果開(kāi)發(fā)商違約的情況屬于住房質(zhì)量問(wèn)題、住房產(chǎn)權(quán)問(wèn)題等問(wèn)題，違約責(zé)任在于開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者可以挑選申請(qǐng)退房，因?yàn)樽》恳坏┐嬖趪?yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，入住之后只會(huì)麻煩不斷。另外要注意，非正常延期交房也是可以申請(qǐng)退房的，但小編建議，如果住房本身沒(méi)有什么問(wèn)題，退房對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是劃不來(lái)的。