一、能住

好房子的第一標準就是“能住”，這里的能住不只是說只要能住的房子就是好房子，而是說能讓人住得安心，住得舒適的房子。

房子住得舒不舒適，得從內(nèi)部因素和外部因素去體驗，即戶型和配套。戶型決定了日常居住環(huán)境的舒適度，而配套則決定了生活的便利程度。

挑選戶型要注意面積、層高、采光開間、空間私密性、動線設(shè)計、儲物空間等方面的要素，而且根據(jù)每個人不同的需求，對于戶型的挑選也不同，不過挑選戶型還是有技巧的。好的戶型應(yīng)該滿足以下幾點：

1、南北通透

客廳餐廳相連、住房南北面均有通風口（陽臺/窗臺），空氣可以南北對流。住宅朝向的優(yōu)劣順序為：正南＞東南＞東＞西南＞北＞西。

2、足夠的層高

無論是多大的戶型，都需要足夠的儲物空間，尤其是小面積戶型，對儲物空間的挖掘尤為重要！

3、面寬進深比例4：6

面寬也就是房子的采光面，一套房子總面寬多大，決定了能有幾個南向臥室和廳，面寬越寬越氣派，黃金比例為4：6。

4、動靜分離

房間的動區(qū)和靜區(qū)要分布合理，動區(qū)是人們活動較為頻繁的區(qū)域，例如客廳、餐廳、廚房、次衛(wèi)等，動區(qū)應(yīng)該靠近入戶門設(shè)置，尤其是廚房。靜區(qū)主要供居住者休息，例如臥室、書房、主衛(wèi)等，靜區(qū)應(yīng)當盡量布置在戶型內(nèi)側(cè)。兩者分離，一方面使會客、娛樂或者進行家務(wù)的人可以放心活動，另一方面也不會過多打擾休息、學(xué)習的人，減少相互之間的干擾。

5、注意私密性

主臥、書房等主人休憩空間應(yīng)遠離客廳、入戶門，保證安靜和私密性；豪華大戶型保姆房應(yīng)與業(yè)主的生活區(qū)域分開。

買房其實就是在買生活，除了優(yōu)秀的戶型，生活質(zhì)量的高低與小區(qū)配套息息相關(guān)。好的房子要具有完善的配套，完善的配套包括便利的交通、繁華的商業(yè)、就近的學(xué)區(qū)、便利的醫(yī)療等等，大到學(xué)校教育，小到衣食住行的每一個細節(jié)。

完善的配套可以滿足每個家庭的住房需求。對于上班族來說，便利的交通不可或缺，每天上下班已經(jīng)很疲憊，如果沒有直達的交通線路，換乘更加難受；對于有孩子的家庭來說，就近的教育資源必不可少；對于家里有老人的家庭來說，醫(yī)療配套是一定要有的。而對于每個家庭，衣食住行都離不開小區(qū)完善的配套。

因此“能住”的好房子，不僅小區(qū)質(zhì)量要高，配套齊全環(huán)境好，還要滿足優(yōu)秀的戶型，讓人住起來方便舒適，可以讓人感覺到生活的美好。

二、能租

好房子不僅能住也能租，所謂“能租”說的是出租快、租金高的一類房子，對于除了擁有一套自住房以外還有多套房或考慮首套房投住分離的購房者來說，買房時不僅要考慮房子的舒適度，也要考慮房子是否好出租，租金回報率等。

那這種房子要怎么選呢？

首先，需要分析一下房子的租金回報率，租金回報率可以衡量房產(chǎn)投資的收益情況，有下面三種方法進行計算：

1、租金回報率分析法

公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費）× 12/購買住房總價

這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資?？紤]了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是挑選“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。

2、租金回報率法

公式：（稅后月租金－按揭月供款）× 12 /（首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款）

這種方法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。

3、IRR法（內(nèi)部收益率法）

房產(chǎn)投資公式為：IRR=累計總收益/累計總投入=月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)/按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具等其它投入+累計按揭款+累計物業(yè)管理費

注意，上述公式以按揭為例，未考慮付息、中介費支出，累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。

當然，也要理論結(jié)合實際，一般交通便利的地段，小戶型的房子會出租得比較快。因為租房族大部分是剛剛畢業(yè)出來工作的大學(xué)生，對住房內(nèi)部設(shè)施要求不高，但對于便利的交通需求大，小戶型的房子比較可以滿足這一群體。同時，繁華商圈附近的房子不僅出租快，租金也比較高，雖然這些房子租金高，但是商業(yè)繁華，離商圈近，上班生活都方便，可以吸引來城市打拼的職場精英。

三、能賣

好房子的第三個標準是能賣，以投資的眼光買房，不僅住得舒適，后期隨著置業(yè)需求的提高，流動性強、售價高的房子更有利于后期置換改善房。

李嘉誠曾說過，決定房產(chǎn)價值的是地段，地段，還是地段。無論是自住還是投資，買房選個好地段是很重要的，因為好地段的房子，自住舒適方便，后期也好轉(zhuǎn)手，投資坐等升值，買了不會虧。

從自住的角度來說，不同年齡段挑選地段也不同，老年人應(yīng)挑選靠近醫(yī)院、活動場所較多的地段，這樣便于就醫(yī)和散步；青年人可挑選城里，交通比較便捷，設(shè)施配套比較完善，便于交際和上下班；有孩子的家庭，可挑選靠近學(xué)校、便于孩子就近入學(xué)的地段。一般來說，挑選靠近地鐵等交通便捷的地段比不錯。

而從投資的角度來說，要挑選好的地段，應(yīng)該會看城市規(guī)劃，看懂了城市規(guī)劃，我們才能真正選對地段，買對房。一般來說，要從居住用地與商住用地的比例、交通規(guī)劃、教育規(guī)劃、醫(yī)療規(guī)劃這幾個方面去看，如果一個地段涵蓋了教育、商業(yè)、醫(yī)療等大部分的關(guān)鍵資源，那么即使不會升值，也能最大程度的保值。

不管是從自住還是投資的角度，地段選得好，生活沒煩惱，升值和后期轉(zhuǎn)手也沒煩惱。

最后，小編祝大家都能買到能住、能租、能賣的好房子！